Обследование качества выполненных застройщиком работ

На основании Договора № 40 от 30 марта 2022 года экспертом было произведено обследование, доступных к осмотру конструкций и элементов квартиры № 103, расположенной по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011. «Здания и сооружения. Правила обследования мониторинга технического состояния».

Обследование выполненных строительно-монтажных работ, проходило 15 апреля 2022 года с 9:00 при естественном и искусственном освещении.

Исследования проводились с использованием способов и методов исследования объектов, установленные утвержденным методическим материалом.

Методы обследования	Используемые правовые нормы и стандарты оценки, строительные нормативы	Ожидаемый результат
1	2	3
Визуальный	ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» РТМ 1652-11-92 «Руководство по выполнению и оформлению материалов визуального обследования строительных конструкции зданий и сооружении»	Описание состояния дефектных конструкций и их количества
Прямых измерений	1. СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу ГОССТРОЙ РОССИИ. Москва 2004 г. 2. ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров. Правила выполнения измерений»	Параметры, размеры и тип дефектов конструкций

В соответствии с Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов (Утверждён главной инспекцией Госархстройнадзора РФ 17 ноября 1993 года) дефекты по значительности разделяются на следующие категории (табл.3):

Критический дефект	Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо.
Значительный дефект	Дефект, который, существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность, но не является критическим.
Малозначительный дефект	Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность.

Выявленные дефекты определены как «значительные».

Согласно ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции

4. ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ПРОДУКЦИИ


41. Явный дефект	Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства
42. Скрытый дефект	Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства

43. Критический дефект	Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо


44. Значительный дефект	Дефект, который существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность, но не является критическим

45. Малозначительный дефект	Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность
46. Устранимый дефект	Дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно


47. Неустранимый дефект	Дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно

Выявленные дефекты определены как «устранимые» — дефекты, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно.

В результате проведенного обследования установлено, что Застройщик ООО “Ривьера Парк“ на основании договора участия в долевом строительстве № Бал-1.2 (кв.)-1/16/5(2) (АК) от 01 декабря 2018 года, обязался построить жилой многоквартирный дом и передать (объект долевого строительства) — двухкомнатную квартиру № 103 общей площадью 69,50 кв. м. расположенную на 16 этаже, (участнику долевого строительства) – Сафаровой Э.Р.

“Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям”.^[1]

“В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.”^[2]

“В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона”.^[3]

В главе 6 имеющегося договора № Бал-1.2 (кв)-1/16/5(2) (АК) от 01.12. 2018 года, об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО “Ривьера Парк“ и Сафаровой определено:

“Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.” ^[4]

“В Объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к настоящему Договору.” ^[5]

“Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня подписания первого Передаточного акта.

Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год и начинает исчисляться с момента подписания Передаточного акта.” ^[6]

“В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (сорок пять) дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, ЗАСТРОЙЩИК уплачивает УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).^[7]

Подписание Передаточного акта не может быть поставлено в зависимость от уплаты Сторонами неустойки, предусмотренной настоящим Договором.”^[8]

Квартира передана Участнику долевого строительства с выполнением следующих строительно-отделочных работ по помещениям:

Санузлы:

1.1 Сантехнические работы:

Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры.
Установка унитаза, умывальника, ванны стальной (акриловой) и /или душевого поддона, смесителей.

1.2 Электромонтажные работы:

Установка оконечных устройств: розеток и выключателей (слаботочные розетки не предусматриваются).

1.3 Отделочные работы:

Облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка.
Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолка водоэмульсионной краской для влажных помещений
Укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой.

1.4 Столярные работы:

Установка экранов под ванны.
Устройство сантехнических шкафов с установкой ревизионного металлического окрашенного люка, согласно проекта.
Установка вентиляционных решеток.

Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:

2.1 Отделочные работы:

Устройство полов из ламинированной доски, с установкой плинтуса ПВХ. Во внутриквартирных коридорах. Холлах и кухне возможна укладка керамической плитки.
Оклейка стен комнат и коридоров обоями.
Оклейка стен кухонь обоями.
Окраска стояков отопления.
Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской.

2.2 Столярные изделия:

Установка металлических входных дверей.
Установка внутриквартирных дверей в комплекте с наличниками и фарнитурой.
Установка ограничителей хода дверей.
Установка подоконников.
Установка вентиляционных решеток.

2.3 Электромонтажные работы:

Установка оконечных устройств: розеток и выключателей (слаботочные розетки не предусматриваются).^[9]
Устройство щита внутриквартирного.
1. Слаботочные работы:
Выполняются работы по установке пожарных извещателей.
Установка домофонной связи.
1. Сантехнические работы:
Монтируется система отопления с установкой конвекторов с терморегуляторами.

На основании проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемая квартира № 103 состоит следующих помещений (см. таблицу 1):

Таблица

«Экспликация помещений»

Этаж	Номер помещения на плане	Номер помещения	Назначение	Общая площадь, кв. м.	Жилая площадь, кв. м	Площадь помещений вспомогательного назначения кв. м.	Высота помещения
16	103	1	холл	4,4		4,4	2.64
		2	санузел	3,1		3,1
		3	кухня	14,9		14,9
		4	жилая комната	16,3	16,3
		5	жилая комната	14,0	14,0
		6	санузел	4,6		4,6
		7	холл	4.1		4.1
		8	холл	7.9		7.9
			*Итого*	*69,3*	*30,3*	*39,0*

Экспертом в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» произведен осмотр квартиры, с выборочным фиксированием на цифровую камеру:

п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003.

п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Выполненные строительно-монтажные работы в квартире № 103 не соответствуют требованиям градостроительных регламентов:

“Градостроительному кодексу Российской Федерации”

“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.

В Статье 2. Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности:

2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

Нарушен п. 7, о соблюдении требований технических регламентов, при осуществлении градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установлено:

1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

В Главе 1 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014г. установлен перечень национальных стандартов и сводов правил (СП), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение Технического регламента безопасности здания и сооружений №384-ФЗ.

Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 103, по адресу: Московская обл. г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14 экспертом установлено, что строительно — монтажные работы не соответствуют требованиям градостроительных и технических регламентов.

В квартире выполнены работы по инженерным сетям: система отопления, горячего, холодного водоснабжения и канализации, установлены столярные изделия, выполнены отделочные работы в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве № Бал-1.2 (кв)-1/16/5(2) (АК) от 01 декабря 2018 года.

Выполненные ремонтные работы должны соответствовать нормативно-техническим требованиям.

Для оценки качества поверхности монолитных бетонных и железобетонных конструкций применяют четыре класса, определяемые по предельным допускам прямолинейности и местных неровностей, приведенным в таблице Х.1. Классы распространяются на перекрытия, стены, колонны, фундаменты и другие конструкции с прямолинейными поверхностями. Основное назначение бетонных поверхностей приведено в таблице Х.2. Класс бетонной поверхности монолитных конструкций и качество бетонных поверхностей с особыми требованиями к внешнему виду должны оговариваться в проектной документации. В неоговоренных случаях класс поверхности принимается А6 или А7 (в зависимости от назначения).^[10]

Таблица Х.1. Приложение Х. СП 70.13330.2012

Классы бетонных поверхностей

Класс бетонной поверхности	Допуски прямолинейности для измеряемых расстояний, мм.
Класс бетонной поверхности	Местные неровности (0,1м)	1 м	2 м	3 м
А3	2	4,5	7,0	9,5
А4	3	7,5	10,5	14
А6	5	10	12	15
А7	10	15	15	15

Таблица Х.2. Приложение Х. СП 70.13330.2012

Основное назначение бетонных поверхностей монолитных

конструкций

Класс бетонной поверхности	Основное назначение поверхностей конструкций
А3	Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка
А4	Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка).
А6	Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, без специальных требований к качеству поверхности. Поверхность без отделки или под простую окраску.
А7	Минимальные требования к качеству поверхности бетона. Оштукатуриваемые и скрываемые поверхности

Допустимые отклонения по отделочным работам СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 приведены в таблице 7.4

Таблица 7.4 — Требования к оштукатуренным основаниям.

Контролируемый параметр	Предельное отклонение		Контроль (метод, объем, вид регистрации)
Простая штукатурка
Отклонение от вертикали	Не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м², журнал работ
Отклонение по горизонтали	Не более 3 мм на 1 м
Неровности поверхности плавного очертания	На площади 4 м² не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент		Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали	Не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м², журнал работ
Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения	Не более 10 мм на весь элемент
Отклонение ширины откоса от проектной	Не более 5 мм
Улучшенная штукатурка
Отклонение от вертикали	Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м², журнал работ
Отклонение по горизонтали	Не более 3 мм на 1 м		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м², журнал работ
Неровности поверхности плавного очертания	Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм		Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали	На площади 4 м² не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м², журнал работ
Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения	Не более 7 мм на весь элемент
Отклонение ширины откоса от проектной		Не более 3 мм		Измерительный, рудеткой, не менее трех измерений на элемент, журнал работ
Высококачественная штукатурка
Отклонение от вертикали		Не более 0,5 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту помещения		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м², журнал работ
Отклонение по горизонтали		Не более 1 мм на 1 м
Неровности поверхности плавного очертания		Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм		Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ
Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали		На площади 4 м² не более 2 мм на 1 м, но не более 5 мм на весь элемент		Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м², журнал работ
Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектной величины		Не более 4 мм на весь элемент
Отклонение ширины откоса от проектной		Не более 2 мм

7.5.5 Приемка малярных работ осуществляется сплошным визуальным осмотром с учетом требований к окрашенным поверхностям, приведенных в таблице 7.7.

Таблица 7.7 – Требования к качеству выполненных малярных работ

Технические требования	Допустимые отклонения
Поверхности, окрашенные водоэмульсионными красками
Отличия по цвету	В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя
Полосы, пятна, подтеки, брызги	Не допускаются для жилых и общественных помещений. Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений.
Меление поверхности	Не допускается
Исправления, выделяющиеся на общем фоне	Не допускаются для жилых и общественных помещений. Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений.
Поверхности, окрашенные безводными составами
Полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, неровности	Не допускаются
Отличия по цвету	В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя
Поверхности, окрашенные лаками
Трещины	Не допускается
Видимые утолщения	Не допускается
Следы лака на тампоне (после высыхания)	Не допускается

7.6 Производство обойных работ

7.6.15 Приемку работ проводят путем визуального осмотра. При визуальном осмотре на поверхности, оклеенной обоями, не допускают воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения.

8.14 Требования к готовому покрытию пола

8.14.1 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в таблице 8.15.

Таблица 8.15 — Требования к готовому покрытию пола.

Наименование параметра	Допустимое значение	Контроль (метод, объем, вид регистрации)
Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола:		Измерительный, контроль двухметровой рейкой, не менее девяти измерений на каждые 50 -70 м²поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки
— земляных, гравийных, шлаковых, щебеночных, глинобитных покрытий и покрытий из брусчатки	Не более 10 мм
— асфальтобетонных покрытий, по прослойке из песка, торцевых, из чугунных плит и кирпича	Не более 6 мм
— цементно-бетонных, мозаично-бетонных, цементно-песчаных, поливинилацетатно-бетонных, металлоцементных, ксилолитовых покрытий и покрытий из кислотостойкого и жаростойкого бетона	Не более 4 мм
— покрытий на прослойке из мастик, торцевых, из чугунных и стальных плит, кирпича всех видов
— песчаных, мозаично-бетонных, асфальтобетонных, керамических, каменных, шлакоситалловых
— поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит	Не более 2 мм
Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов:		Измерительный, не менее девяти измерений на каждые 50 — 70 м² поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки
— из брусчатки	Не более 3 мм
— кирпичных, торцевых, бетонных, асфальтобетонных, чугунных и стальных плит	Не более 2 мм
— из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, шлакоситалловых плит	Не более 1 мм
— дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика	Не допускаются	Измерительный, не менее пяти измерений, акт приемки
Уступы между покрытиями и элементами окаймления пола	Не более 2 мм
Отклонения от заданного уклона покрытий	Не более 0,2 % соответствующего размера помещения, но не более 10 мм
Отклонения по толщине покрытия	Не более 10 % проектной
При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием	Не должно быть изменения характера звучания	Простукиванием всей поверхности пола в центре квадратов по условной сетке с ячейкой размерами не менее 50×50 см, акт приемки
Зазоры между досками дощатого покрытия	Не более 1 мм	Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50-70 м² поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки
Зазоры между паркетными досками и паркетными щитами	Не более 0,5 мм
Зазоры между смежными планами штучного паркета	Не более 0,2 мм
Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток	Не допускаются	Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 — 70 м² поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки
Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному	Не допускаются

В соответствии с ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»

5.2.3 Предельные отклонения от номинальных размеров элементов изделий, зазоров в притворах и под наплавом, размеров расположения оконных приборов и петель не должны превышать значений, установленных в таблице «1».

Таблица «1» (в мм)

Размерный интервал	Предельные отклонения номинальных размеров
	внутренний размер коробок	наружный размер створок	зазор в притворе (фальцлюфт)	зазор под наплавом	размеры расположения приборов и петель
До 1000	±1,0	-1,0	±1,5	+1,0	±1,0
От 1000 до 2000	+2,0 -1,0	±1,0		+1,0 -0,5
Св. 2000	+ 2,0 -1,0	+ 1,0 -2,0		+1,5 -0,5
Примечания 1 Значения предельных отклонений установлены для температурного интервала проведения измерения — 16-24 °С 2 Значения предельных отклонений размеров зазоров в притворах и под наплавом приведены для закрытых створок с установленными уплотняющими прокладками.

Разность длин диагоналей прямоугольных рамочных элементов не должна превышать 2,0 мм при наибольшей длине стороны створки до 1400 мм и 3,0 мм — более 1400 мм.

В соответствии с ГОСТ 30971-2012:

5.1.3 Конструкция монтажного шва включает в себя три или четыре слоя, имеющих различное функциональное назначение:

— основной центральный слой — обеспечение тепло, звукоизоляции:

— наружный слой герметизации — обеспечение диффузии влаги из монтажного шва и защиты от атмосферных воздействий (дождевой влаги, ультрафиолетового излучения, ветра);

— внутренний слой герметизации — обеспечение пароизоляции и защита утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения.

— дополнительный слой — водо- и пароизоляционный слой между средним слоем шва и поверхностью проема, который может быть устроен для предотвращения проникания в шов влаги или пара из материала стены.

Экспертом проведено визуально-инструментальное обследование квартиры, по результатам которой была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков отделки в квартире № 103 расположенной по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14. Результаты проведённых исследований приведены в таблице № 3:

Таблица № 3

№ п/п	Наименование дефектов и/или недоделок	Нормативное значение	Нарушение требований норм
Помещение № 1 холл 4,4 кв. м.
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 3 мм.	Отклонения от вертикали не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
2.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 2 санузел 3,1 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 7 мм.	Отклонение не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
5.	Отклонение дверного блока от вертикали при проверке электронным уровнем до 4 мм	Отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон дверных блоков и их сборочных единиц не должны превышать 1мм	Нарушение требований п. 5.3.4 ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия
6.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 3 кухня 14,9 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 4 мм.	Отклонение не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
	Отклонение оконных блоков от вертикали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонения сторон коробок по вертикали и горизонтали смонтированных оконных блоков не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на всю высоту изделия.	Нарушение требований п. 5.6.3 ГОСТ Р 52749-2007. «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия.»
	Отклонение дверного блока от вертикали при проверке электронным уровнем до 9 мм	Отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон дверных блоков и их сборочных единиц не должны превышать 1мм	Нарушение требований п. 5.3.4 ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия
2.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 4 жилая комната 16,3 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонения от вертикали не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
2.	Отклонение оконных блоков от вертикали при наложении электронного уровня до 9 мм.	Отклонения сторон коробок по вертикали и горизонтали смонтированных оконных блоков не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на всю высоту изделия.	Нарушение требований п. 5.6.3 ГОСТ Р 52749-2007. «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия.»
3.	Отклонение дверного блока от вертикали при проверке электронным уровнем до 6 мм	Отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон дверных блоков и их сборочных единиц не должны превышать 1мм	Нарушение требований п. 5.3.4 ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия
4.	Не значительные отслоения обоев. Обои в отдельных местах имеют морщины и вздутия.	Не допускаются воздушные пузыри, замятины, а также доклейки и отслоения	Нарушение требований п. 7.6.15. СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
5.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 8 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 5 жилая комната 14,0 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонения от вертикали не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
2.	Отклонение оконных блоков от вертикали при наложении электронного уровня до 7 мм.	Отклонения сторон коробок по вертикали и горизонтали смонтированных оконных блоков не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на всю высоту изделия.	Нарушение требований п. 5.6.3 ГОСТ Р 52749-2007. «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия.»
3.	Отклонение дверного блока от вертикали при проверке электронным уровнем до 6 мм	Отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон дверных блоков и их сборочных единиц не должны превышать 1мм	Нарушение требований п. 5.3.4 ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия
4.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 11 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 6 санузел 4,6 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 6 мм.	Отклонения от вертикали не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
2.	Отклонение дверного блока от вертикали при проверке электронным уровнем до 5 мм	Отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон дверных блоков и их сборочных единиц не должны превышать 1мм	Нарушение требований п. 5.3.4 ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия
3.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 8 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 7 холл 4,1 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонения от вертикали не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
2.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 6 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия
Помещение № 8 холл 7,9 кв. м
1.	Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 3 мм.	Отклонения от вертикали не более 0,5 мм. на 1 м. но не более 5 мм. на всю высоту помещения	Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия.
2.	Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 5 мм.	Отклонение не более 2 мм.	Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия

Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 103, расположенной по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, все выявленные недостатки возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ.

Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации по своему характеру не являются причиной их возникновения.

Отмеченные при обследовании дефекты и повреждения связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“:

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение водоотведение отопление) – выполнено застройщиком.

Инженерные системы (вентиляция отопление водоснабжение водоотведение лифты и др. оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности — требование выполнено застройщиком.

Выявленные дефекты не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ.

При оценке стоимости устранения выявленных недостатков принимались фактические характеристики помещений, полученные по результатам произведенных замеров.

Одним из элементов для определения сметной стоимости строительства здания или сооружения служат объемы строительных (ремонтных) работ.

Определение сметной стоимости производится как стоимость отдельных видов работ, исчисленная по единичным расценкам.

Ведомость подсчета объемов работ является исходным документом для определения сметной стоимости.

Основываясь на результатах осмотра и сделанным по его результатам выводам, экспертом были рассчитаны физические объемы необходимые для расчета стоимости устранения выявленных недостатков элементов отделки жилого помещения.

В соответствии с результатами полученных исследований квартиры № 103, расположенной по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков с целью определения стоимости их устранения. Виды и объемы работ приведены в таблице № 4.

Таблица № 4 Сводная таблица видов и объемов работ

	Виды работ	Ед. Изм.	холл 4.4 кв. м	с/у 3.1 кв. м	кухня 14,9 кв. м	ж/к 16.3 кв. м	ж/к 14.0 кв. м	с/у 4.6 кв. м	холл 4.1 кв. м	холл 7.9 кв. м	Итого 69,3 кв. м
1	Снятие обоев со стен	м.²	14,2		41,7	42,5	39,2		14,8	23,0	175,4
2	Разборка стен из керам. плитки	м.²		17,0				23,0			40,0
3	Сплошное выравнивание стен	м.²	14,2	17,0	41,7	42,5	39,2	23,0	14,8	23,0	215,4
4	Оклейка стен обоями	м.²	14,2		41,7	42,5	39,2		14,8	23,0	175,4
5	Облицовка стен кер.. плиткой	м.²		17,0				23,0			40,0
6	Устройство выравнив. стяжки	м.²	4.4	3,1	14.9	16,3	14,0	4,6	4,1	7,9	69,3
7	Демонтаж плинтуса	м. п.				16,0	15,1				31,1
8	Установка плинтуса	м. п.				16,0	15,1				31,1
9	Демонтаж пола из ламината	м.²				16,3	14,0				30,3
10	Устройство пола из ламината	м.²				16,3	14,0				30,3
11	Демонтаж пола из керам. плитки	м.²	4.4	3,1	14.9			4,6	4,1	7,9	39,0
12	Устр-во пола из керам. плитки	м.²	4.4	3,1	14.9			4,6	4,1	7,9	39,0
13	Демонтаж дверных наличников	м / п		9,8	10,2	10,2	10,2	9,8			60,4
14	Демонтаж дверных полотен	м.²		1,2	1,6	1,6	1,6	1,2			8,8
15	Демонтаж дверных коробок	шт.		1,0	1,0	1,0	1,0	1,0			5,0
16	Установка дверных блоков	м.²		1.3	1.7	1,7	1,7	1,3			7,7
17	Установка дверных наличников	м. п.		9,8	10,2	10,2	10,2	9,8			60,4
18	Демонтаж ванны,	к-т						1,0			1,0
19	Установка ванны,	к-т						1,0			1,0
20	Демонтаж умывальника,	к-т		1,0				1,0			2,0
21	Установка умывальника,	к-т		1,0				1,0			2,0
22	Демонтаж унитаза	к-т		1,0				1,0			2,0
23	Установка унитаза	к-т		1,0				1,0			2,0
24	Демонтаж оконных блоков	шт			1,0	1,0	1,0				3,0
25	Установка оконных блоков	м.²			3,5	3,5	3,5				10,5
26	Демонтаж натяжного потолка	м.²	4.4	3,1	14.9	16,3	14,0	4,6	4,1	7,9	69,3
27	Устр. натяжного потолка.	м.²	4.4	3,1	14.9	16,3	14,0	4,6	4,1	7,9	69,3
28	Очистка пом. от стр. мусора	тн.									0,7

Определение стоимости восстановительного ремонта кв. № 103 по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, производится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральными Стандартами оценки, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами МЭРТ № 297, 298, 299, от 20 мая 2015 года.

Стоимостная экспертиза — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект.

Для определения рыночной стоимости объектов используются три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение затратному подходу:

«Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых на воспроизводство либо замещение объекта оценки, с учетом его износа и устаревания»

Доходный подход

В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» дается следующее определение доходному подходу:

«Доходный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».

Сравнительный подход

В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение сравнительному подходу:

«Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах».

При оценке стоимости восстановительного ремонта, экспертом использован базисно-индексный способ расчета.

При расчете стоимости ремонтных работ, был использован лицензионный программный комплекс «Smeta.ru» (11 версия).

Стоимость определена в нормах и ценах сметно-нормативной базы ФЕР-2001 (редакция 2021 г.)

Для пересчета сметной стоимости в текущий уровень цен, действующих на момент составления сметной документации, применены:

Индексы пересчета к ФЕР-2020 – изменения И3 (Стройинформресурс) в текущий уровень цен сметной стоимости строительно-монтажных работ по состоянию на I квартал 2022 года;
(нормы накладных расходов в процентах от оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов согласно МДС 81-33.2004;
сметная прибыль в процентах от оплаты труда рабочих и механизаторов согласно МДС 81-25.2001);

Для учета усложняющих факторов условий труда на объекте применены поправочные коэффициенты:

— При выполнении ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях аналогичных процессам при новом строительстве (МДС 81-35.2004 п.4.7, МДС 81-38.2004 п. 3.4) применены коэффициенты: К – 1,15 к зарплате рабочих и нормам затрат труда; К – 1,25 к эксплуатации машин и заработной плате машинистов;

— К-1,5 Поправка: Прил.2, Табл.2, п. 9 (Производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения);

— К-1,15 Поправка: МДС 81-38.2004, прил.3, п.11.1р (Ремонт отдельных конструктивных элементов зданий Ремонт фасадов);

— К-1,15 Поправка: МДС 81-38.2004, прил.3, п.2р (Производство ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.) или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т. п.), или движения транспорта по внутрицеховым путям);

— К-1,35 Поправка: МДС 81-35.2004, прил.1, т.1, п.3 (Производство строительных и других работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего

технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.) или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т. п.) или движения транспорта по внутрицеховым путям.);

Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 103 по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, возникших в результате нарушений СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 596 701,40 (пятьсот девяносто шесть тысяч семьсот один) рубль 40 коп.

В результате проведенного обследования выполненных строительно-монтажных работ в квартире № 103 жилого многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, установлено несоответствие выполненных работ требованиям СНиП.

Выявленные нарушения требований СНиП произошли в результате нарушения технологических правил при выполнении отделочных работ.

Выявленные дефекты не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ с соблюдением технологических и санитарных норм.

Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 103 по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Реутовская, дом 14, возникших в результате нарушения СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 596 701,40 (пятьсот девяносто шесть тысяч семьсот один) рубль 40 коп.

Эксперт ООО «Стройэкспертиза» ______________ Оболенский В.В.

4. Перечень используемой нормативно-технической документации

Гражданский кодекс Российской Федерации.
Градостроительный кодекс Российский Федерации.
Жилищный кодекс Российской Федерации.
Свод правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
Свод правил СП 71.13330.2017 “Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87”
Свод правил СП 54.1330.2016 «Здания жилые, многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
Свод правил СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87»
Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.,
Свод правил СП 29.13330.2011 (15.11.2017) «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88”.
ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия».
ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»
Постановление Правительства Р.Ф. № 47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“.
Свод правил СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».