Строительная экспертиза

«Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»

+7(926)527-72-74

Технический директор
Шевко Сергей Николаевич

+7(991)725-59-26

Помощник руководителя Наталья

Обследование строительных конструкций здания

Вопрос к эксперту — Определить является ли капитальным строящееся здание «Администрации»?

Обследование произведено 16.03.2022 с 11-00 по 12-00, при естественном освещении, в присутствии представителей Заказчика: Директора Союза индивидуальных застройщиков «Прибрежное» А.В. Синицын и специалиста ООО «Стройэкспертиза» Шевко С.Н.

Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:

— визуально-инструментальное обследование, в ходе которого выполнены натурные измерения;

— камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;

— подготовка и оформление заключения эксперта.

Описание объекта обследования.

Здание «Администрации» со служебными помещениями для временного пребывания людей: помещения для приготовления пищи, рабочего места, санузла, терассой, представляет собой каркасное одноэтажное здание с двухскатной кровлей. Проект разработан ООО «Техстройэнергосервис» в 2021году.

 

Местоположение объекта.

Габариты здания 12.072м х 8,636м. Строительная высота этажа — 4,785м, высота от пола до потолка 2,5 м. Здание конструктивно решено в виде пространственного деревянного каркаса. Наружные ограждающие конструкции согласно проекту будут утеплены минеральной ватой и облицованы фиброцементными плитами для наружной отделки фасада. Кровля плоская двускатная, из профилированных стальных листов утеплена минеральной ватой. Объект будет иметь оконные проемы с ПВХ профилем и заполнением из двухкамерных стеклопакетов. Проектом предусмотрены следующие инженерные коммуникации: система электроснабжения, система водоснабжения/водоотведения с установкой сантехнических приборов.

Объёмно-планировочное решение «Администрации» принято по индивидуальному проекту, согласованному с заказчиком.

В проектируемом здании на отм. 0,750 расположены следующие помещения:

— Тамбур;

— Коридор;

— Санузел;

— Кухня;

— Кабинет руководителя;

— Бухгалтерия;

— Терасса.

Строение опирается на свайное поле из заглубленных в грунт винтовых свай

 

Геометрические параметры (видимые) соответствуют проектным

Исследования проводились с использованием способов и методов исследования объектов, установленные утвержденным методическим материалом.

Таблица 1.

Методы обследования Используемые правовые нормы и стандарты оценки, строительные нормативы Ожидаемый результат
1 2 3
Визуальный
  1. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
  2. РТМ 1652-11-92 «Руководство по выполнению и оформлению материалов визуального обследования строительных конструкции зданий и сооружении»
Описание состояния дефектных конструкций и их количества
Прямых измерений 1. СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу ГОССТРОЙ РОССИИ. Москва 2004 г.

2. ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров. Правила выполнения измерений»

Параметры, размеры и тип дефектов конструкций

Процедура исследования включала в себя несколько этапов:

 изучение и анализ документации, поступившей на исследование;

 проведение анализа имеющихся данных с установлением взаимосвязи отдельных факторов;

 визуально-инструментальное обследование, в ходе которого выполнены натурные измерения;

 анализ результатов исследования с установлением технических характеристик объектов исследования;

 составление в соответствии с общепринятыми требованиями развернутого заключения специалистов, формулирование выводов.

В ходе визуально-инструментального осмотра, специалистом определены конфигурация, размеры, положение в плане зданий и их элементов. Выявлены подлежащие анализу характеристики и признаки элементов объекта исследования, имеющие значение для правильного решения поставленного вопроса.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (принят ГД РФ от 21 октября 1994 года)

Часть 1. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Для целей Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» под недвижимым имуществом (по Федеральному закону от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ) понимается имущество, права на которое
подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным
Федеральным законом. Данное понятие включает в том числе:

все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние
насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого:
— стоимостные — исходящие из определения стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение);

— технические — исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легко-возводимые конструкции), наличие или отсутствие заглубленного фундамента, подведение постоянных/временных коммуникаций и т.д.);
— юридические — исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.

Для определения стоимости расходов перемещения конструктивных элементов объектов необходимо руководствоваться сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве.

В вопросе квалификации очень важны технические критерии.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:

— монтаж имущества на специально возведенном для него заглубленном фундаменте;

— подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);

— принадлежность строения к капитальным (группа капитальности);

— характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).

Согласно Статьи 130 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) «Объект капитального строительства» — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек

«Капитальное строительство» — строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций;

«Некапитальное строительство» — строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.

Подводя итоги по смыслу вышеизложенного, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому и капитальному:

— неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие заглубленного фундамента и подземных помещений);

— отведение участка под строительство (юридический критерий);

— подведение к нему стационарных коммуникаций;

— отнесение данных объектов к основным фондам (юридический критерий);

— отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком;

— техническое предназначение объекта (следует исходить из того, предназначен ли объект для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию);

— возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.

Таким образом, можно выделить основные технические критерии отнесения объекта к недвижимому и капитальному имуществу:

— Критерий технической (физической) связанности с землей;

— Критерий технического предназначения объекта;

— Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения;

юридические критерии.
(Справка. Критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство экспертизой не рассматривались согласно Постановления Пленума ВАС РФ № 66 от 20.12.2006 п.8).

3.1 Оценка результатов обследования

Выявленные эксплуатационные показатели элементов и конструкций обследуемого объекта

Мобильное строение здания

  • Строящееся здание Администрации: Фундамент в виде свайного поля заглубленных в грунт винтовых свай, свободно стоящие (не скреплённые между собой) связанного с каркасом здания винтовыми соединениями легко (без какого-либо ущерба) может быть отсоединено от каркаса здания путём выкручивания винтов. Стальные сваи, после перемещения каркаса здания без какого-либо ущерба для конструкции, могут быть извлечены из грунта и перемещены (передислоцированы) на другой участок. Наземная (основная) часть строения, после отделения от подведённых инженерных коммуникаций, свайного фундамента и террасы, полностью может быть перемещена с помощью манипуляторов (автокрана). Терраса, может быть отсоединена от основного каркаса здания и передислоцирована на другой участок аналогичным образом.
  • Согласно ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные» табл. 2 п. 1 здание Администрации определено как мобильное (инвентарное) сооружение, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.

В зависимости от назначения мобильные здания подразделяются на несколько видов, в числе которых:

офисные;

для проживания;

склады;

столовые.

В данном случае, исследуемое здание Администрации определено как «офисное». Подобные объекты представляют собой металлические либо деревянные мобильные строения контейнерного типа. Объекты могут оборудоваться системами отопления и санузлами. Металлические мобильные строения имеют длительный срок эксплуатации и возможность транспортировки с одного строительного объекта на другой.

Функционирование данного объекта по прежнему назначению после перемещения возможно без ограничений

III. Вывод

Таким образом, на основании вышеизложенного специалист пришел к выводу, что строящееся офисного типа здание Администрации, не относятся к капитальным строениям, а является мобильным (инвентарным) сооружением.

 

Фотоприложение

Фото №1. Общий вид

Фото №2. Вид строения изнутри

Фото №3. Строение опирается на свайное поле из заглубленных в грунт винтовых свай

Фото №4. Винтовые соединения стальной сваи с деревянным каркасом

Фото №5. Узел соединения каркаса здания и террасы