Обследование технического состояния зданий

Перечень работ и вопросов к эксперту

Для определения износа здания эксперт использовал ВСН 53-86(р) ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:

— визуально обследование, в ходе которого выполнены натурные измерения;

— камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;

— подготовка и оформление заключения эксперта.

Проведение осмотра Объекта исследования

Визуальный осмотр, который еще классифицируется как визуальное обследование зданий и сооружений является одним из основных видов исследования. Для некоторых сооружений это практически единственный метод определения фактического состояния и контроля, который может быть выполнен сплошным образом (для 100% конструкций). Согласно требованиям СП 13-102-2003 визуальное обследование выполняется первым и состоит из визуального осмотра и определения фактического технического состояния объекта исследования. Те же требования имеются в национальных стандартах ГОСТ 31973-2011, который входит в перечень Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521. «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения, которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Визуальное обследование, как правило, делается сплошным, а инструментальное выборочным. Таким образом, визуальное обследование более полно охватывает все конструкции, чем, в том числе, обеспечивается качество работы. К повышению качества визуального обследования, имеется еще одна известная проблема, снижающая эффективность работ в ряде случаев до нуля. Речь идет о недоступности конструкций, подлежащих обследованию, для осмотра вследствие наличия различного типа отделочных слоев, экранов, декоративных элементов и пр. Основы устранения проблемы недоступности заложены в ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и должны выполняться еще на этапе проектирования. В законе указано следующее. В проектной документации должна быть предусмотрена доступность элементов строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения для определения фактических значений их параметров и других характеристик, а также параметров материалов, изделий и устройств в процессе его строительства и эксплуатации (ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 15, п.4).

Для ответа на вопросы настоящего исследования, эксперт проанализировал требования к качеству работ, предусмотренные в нормативных документах.

Осмотр произведён 10.08.2021г. в присутствии представителя заказчика – Спичака О.В.

Описание объекта обследования.

Объект экспертизы расположен по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ д.11, стр.1.на земельном участке, функционально предназначенном для проведения спортивных мероприятий и функционально связанными с этим службами. Здание двухэтажное, с подвалом, кирпичное, административно-спортивного назначения, постройки 50-х годов прошлого века. Ограждающие стены толщиной 80см из кирпичной кладки силикатного кирпича, с прочностью, соответствующую М140 (достаточная), облицованную кладкой из керамического щелевого облицовочного кирпича с прочностью, соответствующую М140 (достаточная). В цокольной и подвальной части толщина кладки 80см из кирпичной кладки полнотелого керамического кирпича с прочностью, соответствующую М140 (достаточная), с опорой на бетонный фундамент прочностью, соответствующей В12 (достаточная). Перегородки в подвале из кирпичной кладки полнотелого керамического кирпича М150 (достаточная)., толщиной 40см. По периметру к зданию вплотную прилегает асфальтобетонное покрытие, за исключением участка ж/б отмостки. Крыша вальмовая, кровля стальная, со стоячими фальцами по деревянной обрешётке на бревенчатой стропильной системе. Высота чердака 4м. Стропильная система пространственно-каркасная состоит из стропильных ног из досок шириной 180мм и толщиной 60мм с шагом 1400мм, опирающихся на четыре ряда вертикальных столбов из бревна 160мм с опорой на мауэрлат из тёсанных брёвен диаметром 300мм. Деревянный потолок — покрытие над спортивным залом удерживает две пары деревянных ферм из бруса, сечением 140×140мм, дополнительно стянуты стальными тяжами круглого сечения, Ø36мм. Фермы расположены продольно в 2,5метрах друг от друга и 4,7м между парами. Обрешётка выполнена из деревянного бруса прямоугольного сечения размером 60×40мм с шагом 250мм. Прогнившие участки не обнаружены. Прогибы и разрушения отсутствуют. Свесы крыши поражены плесенью. Между обрешёткой и стальной кровлей проложена пароизоляционная плёнка. Свидетельствующая о том, что ремонт кровли был произведён не ранее конца 90-х годов. Ходовые дорожки выполнены из дощатого настила. Входные двери в подвал двупольные, стальные. В подвале дверные коробки деревянные, полотна и деревянные с обивкой листовым железом и фанерные с каркасом из уголка. Стены подвала в основном оштукатурены. Входная группа – из светопрозрачных конструкций. Оконные проёмы заполнены на 70% ПВХ-профилями со стеклопакетами, оставшиеся 30% — деревянные, двойные с одинарным остеклением. Межэтажные перекрытия – железобетонные пустотные плиты, покрытие второго этажа деревянное, потолки оштукатурены по дранке. Перекрытие подвала – бетонное из пустотных плит шириной 1400мм, прочность бетона соответствует марке В20. Вход в подвал снаружи, с торца здания, со стороны дымохода. Лестничные марши – бетонные, прочность бетона соответствует марке В20 (достаточная). Лестничная клетка 600×285см, покрытие из полнотелых бетонных плит. Ограждения лестничных маршей стальные с деревянными перилами, облицованные камнем. Отопление, ГВС, ХВС, КС, электроснабжение – центральные. Обследуемое здание определено ко II группе капитальности. Водосточная система отсутствует, сток воды с кровли происходит через прямые участки краёв кровли. Инженерные коммуникации дома в работоспособном состоянии. К торцу здания пристроен дымоход, когда-то отопление было угольное. Высота цоколя, облицованного керамической плиткой -75см. Высота здания от отмостки до карниза 9м. Высота подвального этажа 3м. Высота первого этажа 3,8м. Высота второго этажа 4.3м. Высота чердака 4м. Высота пристроенного бездействующего дымохода 9м, сечение прямоугольное 135×137см, облицован керамическими пустотелыми камнями размером 100×220×30h. В пространстве чердака участок выполнен пустотелым керамическим кирпичом. Стены коридоров и холлов, примыкающих к лестничной клетке второго и третьего этажей облицованы плитками из туфа или ракушечника различного размера. Полы облицованы мозаичной плиткой, склеенной в квадраты размером 50×50см составом на фенолформальдегидной основе (производство запрещено в конце 80-х). Дверные коробки – современные. Декоративные потолки – современные. Спортивный зал – в стадии реконструкции. В с/у – современная облицовка керамической плиткой. Разводка отопления выполнена из полипропиленовых труб, радиаторы – биметаллические и алюминиевые. Размеры помещений незначительно отличаются в меньшую сторону от планов БТИ в результате произведённой уже после получения плана БТИ отделки стен ГВЛ по каркасу.

По периметру здания (главный и задний фасады) расположены технологические приямки 245×140см, в количестве 7шт, которые обеспечивали поступление угля в подвальную котельную, а также часть вентиляционного оборудования убежища, которые ранее функционировали в пространстве подвала. На главном фасаде имеется заделанная изнутри трещина на всю высоту здания. Трещина образовалась в результате просадки грунта под углом здания в трёх метрах от дренажного колодца. Причина просадки грунта – вымывание водой либо при строительстве дренажной системы или (и) при несвоевременном выполнении регламентных работ по содержанию (не прочищали) дренажной системы, а также от проникновение атмосферной влаги через открытые приямки и через стены подвала ввиду износа гидроизоляции и отсутствия водосточной системы. В подвале земляной пол и стены увлажнены на ощупь. От затопления подвала предусмотрено углубление с электрическим насосом, отводящим влагу, проникшую внутреннее пространство, в канализационную систему. Очевидно для укрепления ограждающих стен были устроены два п-образных пояса из горячекатаного швеллера №18 со сквозным креплением через стены стальными шпильками. С противоположной стены имеется раскрытие трещины от нижней границы оконного проёма. Заполненного деревянным переплётом. Причина образования этой трещины – регулярное замачивание атмосферной влагой ограждающей стены ввиду отсутствия отлива в оконном проёме. Под свесом крыши имеются участки с отсутствием карнизного камня.

При обследовании конструкций для определения прочности бетона применены методы неразрушающего контроля согласно требованиям ГОСТ 17624, [1].

Принт-скрин с Яндекс карты: местоположение объекта экспертизы.

У торца здания противоположного центральному входу, в 3-х метрах от ограждающей стены расположены два канализационных колодца и один дренажный.

В соответствии с Приложением 4 к «Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Госстрой СССР» (Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.) предусмотрено следующее распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности:

Конструктивные элементы здания	Группы
Конструктивные элементы здания	I	II	III	IV	V	VI
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, кирпичные				Деревянные стулья или каменные столбы	Глинобитные, грунтовые
Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные		Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней	Деревянные рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные)	Щитовые и каркасно-засыпные сырцовые, саманные и глинобитные	Каркасно- камышитовые и другие облегченные
Перекрытия	Железобетонные	Смешанные (металлические балки и деревянное заполнение)	Деревянные
Кровля	Железная, асбестоцементная, черепичная

Исследуемое здание относится к о II группе капитальности.

1.1. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл.1-71.

Таблица 5

Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные


Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины в цокольной части здания	Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм	0-20	Затирка трещин
Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций	Неравномерная осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	21-40	Затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя
Сквозные трещины в цоколе, распространение трещин на всю высоту здания. Искривление и значительная осадка отдельных участков стен. Развитие осадок не наблюдается	Ширина раскрытия трещин до 10 мм. Неравномерная осадка с прогибом стен более 0,01 от длины стены	41-60	Усиление фундаментов и стен
Развитие сквозных трещин в стенах здания, разрушение цоколя, развитие деформаций фундаментов	—	61-80	—

Таблица 10

Стены кирпичные


Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные трещины и выбоины	Ширина трещины до 1 мм	0-10	Заделка трещин и выбоин
Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов	Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%	11-20	Ремонт штукатурки или расшивка швов; очистка фасадов
Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки; выпадение отдельных кирпичей; трещины в карнизах и перемычках; увлажнение поверхности стен	Глубина разрушения швов до 2 см на площади до 30%. Ширина трещины более 2 мм	21-30	Ремонт штукатурки и кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек
Массовое отпадение штукатурки; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения	Глубина разрушения швов до 4 см на площади до 50%	31-40	Ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек
Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен	Отклонение стены от вертикали в пределах помещения более 1/200 высоты, прогиб стены до 1/200 длины деформируемого участка	41-50	Крепление стен поясами, рандбалкамн, тяжами и т.п., усиление простенков
Массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен	Выпучивание с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка	51-60	Перекладка до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен
Разрушение кладки местами	—	61-70	Полная перекладка стен

Таблица 11

Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками


Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Мелкие единичные трещины и местные выбоины в керамике	Ширина трещин до 1 мм. Повреждения на площади до 10%	0-10	Затирка трещин и выбоин
Трещины на откосах проемов, отслоение облицовки и выпадение отдельных блоков или плиток на фасаде	Трещины шириной более 1 мм	11-20	Крепление облицовки инъекцией цементного молока и установка выпавших плиток
Отслоение облицовки от кладки, трещины в швах, следы влаги в местах отсутствия облицовки	Трещины в швах шириной до 2 мм. Выпадение плитки до 20% площади	21-30	Замена плиток и крепление облицовки, заделка трещин с ремонтом поверхности кирпичной кладки
Выпадение облицовки, трещины в кладке, выветривание раствора из швов, высолы и следы увлажнения на поверхности кладки в местах отсутствия облицовки, трещины в отдельных перемычках	Выпадение облицовки на площади более 20%. Трещины в кладке шириной более 2 мм	31-40	Замена выпавшей облицовки; заделка трещин с ремонтом поверхности кладки; перекладка простенков объемом до 5 м
Трещины в кирпичной кладке и в перемычках, выпадение отдельных кирпичей из карнизов, массовое отпадение облицовки, следы увлажнения стен	Глубина трещин в кладке 0,5 толщины стены, трещины в перемычках шириной более 2 мм	41-50	Заделка трещин в кирпичной кладке; перекладка карнизов; усиление простенков; укрепление стен металлическими связями; замена выпавшей облицовки
Полное отпадение облицовки, развивающиеся трещины в кладке и перемычках, выпадение кирпичей из кладки, заметное искривление стен, ослабление связей между отдельными участками стен	Отклонение стены от вертикали в пределах помещения более 1/200 его высоты	51-60	Усиление и укрепление стен; замена перемычек и облицовки
Массовое разрушение кладки	—	61-70	Полная перекладка стен

Таблица 27

Перекрытия деревянные оштукатуренные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Усадочные трещины в штукатурном слое, частичное отслоение штукатурки	Ширина трещин до 0,5 мм. Суммарная длина трещин на 1 м² до 0,5 м	0-10	Затирка трещин и восстановление штукатурного слоя
Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании	Ширина трещин до 1 мм. Суммарная длина трещин на 1 м² до 1 м	11-20	Восстановление штукатурки, мелкий ремонт наката
Следы протечек на потолке; перенасыщение засыпки влагой, отдельные участки которой слежались, обмазка местами разрушилась	Повреждения на площади до 20 %	21-30	Смена негодной обмазки и засыпки или ее рыхление и досыпка; очистка и антисептирование древесины
Ощутимая зыбкость, диагональные трещины на потолке	–	31-40	Усиление балок, частичная замена наката
Глубокие трещины в местах сопряжений балок с несущими стенами, следы увлажнений	–	41-50	Вскрытие части перекрытия, усиление концов балок и частичная замена наката
Глубокие трещины в перекрытии, наличие временных креплений в отдельных местах	–	51-60	Усиление и частичная замена балок
Диагональные, продольные и поперечные трещины в перекрытии; заметный прогиб; временные подпорки; обнажение древесины балок; поражение гнилью и жучком	Прогиб потолка до 1/100 пролета	61-70	Полная замена покрытия
Конструкция на грани разрушения, которое местами уже началось	–	71-80

Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины в местах примыканий к стенам	Ширина трещин до 0,5 мм	0-10	Заделка трещин
Трещины в плитах (усадочные или вдоль рабочего пролета)	Ширина трещин до 2 мм. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м² до 0,8 м	11-20	Заделка единичных трещин или затирка усадочных трещин
Трещины в плитах поперек рабочего пролета или множественные усадочные	Ширина раскрытия трещин до 2 мм. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м² до 1,5 м.	21-30	То же, с восстановлением защитного слоя бетона
Трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам	Трещины более 2 мм. Прогибы до 1/150 пролета	31-40	Заделка трещин, устранение причин намокания плит
Развивающиеся трещины у опорных участков плит, прогибы	Прогибы до 1/100 пролета	41-50	Усиление опорных участков плит. Заделка трещин
Увеличение трещин и прогибов по времени	Прогибы до 1/100 пролета. Трещины 3 мм	51-80	Усиление плит или их замена

Лестницы железобетонные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил	Ширина трещин до 1 мм	0-20	Затирка трещин, ремонт перил
Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета	То же, до 2 мм	21-40	Заделка отбитых мест, ремонт перил. Усиление железобетонных лестничных площадок
В подступенках глубокие трещины, отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и обнажения арматуры, прогиб косоуров (маршей)	Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей) до 1/200 пролета	41-60	Усиление подступенков, заделка разрушенных мест и замена местами проступей, усиление маршевых плит (косоуров)
Марши и площадки имеют прогибы и местные разрушения, трещины в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, ограждающие решетки расшатаны и местами отсутствуют, пользование лестницей опасно	Прогиб до 1/150 пролета	61-80	Полная замена лестницы

Таблица 38

Крыши деревянные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление креплений, болтов, хомутов, скоб; повреждение деталей слуховых окон	–	0-20	Ремонт креплений и деталей слуховых окон
Поражение гнилью мауэрлата и концов стропильных ног, ослабление врубок и соединений	Повреждения на площади до 20 %	21-40	Смена мауэрлата и усиление концов стропильных ног, выправка конструкций, крепление врубок
Поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины	То же, до 50 %	41-60	Смена мауэрлата, части стропильных ног и сплошной обрешетки под настенным желобом, частичная смена рядовой обрешетки
Прогибы стропильных ног, поражение гнилью и жучком древесины деталей крыши	–	61-80	Полная замена деревянной конструкции крыши

Таблица 43

Кровли стальные

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки	0-20	Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждений, крепление кляммерами
Неплотности фальцев пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям местами; просветы при осмотре со стороны чердака; повреждения настенных желобов	21-40	Постановка заплат, смена отдельных листов до 10 % площади кровли; промазка и обжатие фальцев, заделка свищей, ремонт настенных желобов и разжелобков
Ржавчина на поверхности кровли, свищи, пробоины; искривление и нарушение креплений ограждающей решетки; большое количество протечек	41-60	Замена настенных желобов, разжелобков и рядового покрытия от 10 до 25 % площади кровли; ремонт ограждающей решетки
Массовые протечки, сильная ржавчина на поверхности кровли и со стороны чердака, разрушение фальцев, большое количество заплат на кровле, разрушение ограждающей решетки	61-80	Полная замена кровли

Кровля была заменена полностью, поэтому износ определён 0,0%

Таблица 48

Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов	0-20	Затирка трещин и выбоин местами, ремонт плинтусов с заменой на новые до 20 %
Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м² на площади до 25 %	21-40	Заделка выбоин
Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м² на площади до 50 %	41-60	Замена покрытия в ходовых местах, заделка выбоин, ремонт основания местами
Массовые разрушения покрытия и основания	61-80	Полная замена покрытия и основания

Таблица 49

Полы из керамических плиток

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20 %	0-20	Замена отдельных плиток
Отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание на площади от 20 до 50 %	21-40	Частичная замена покрытия с добавлением плиток местами
Отсутствие плиток местами; выбоины в основании на площади св. 50 %, в санузлах возможны протечки через междуэтажное перекрытие	41-60	Замена плиток на площади пола более 50 %, ремонт основания
Полное разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытие	61-80

Таблица 55

Оконные блоки деревянные

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов	0-20	Конопатка сопряжений коробок со стенами. Восстановление отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15 %
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов	21-40	Ремонт переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30 %
Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны	41-60	Ремонт переплетов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала
Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражена гнилью и жучком, створки не открываются или выпадают; все сопряжения нарушены	61-80	Полная замена оконных блоков

Таблица 58

Двери металлические

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления, трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждены декоративные детали дверей	0-20	Восстановление уплотнительных прокладок, замена декоративных деталей с добавлением нового материала до 50 %
Приборы частично утрачены или неисправны; повреждение наличников; повреждения и перекосы обвязок, импостов, коробок	21-40	Ремонт дверных полотен и коробок со сменой до 50 % приборов
Коррозия деталей дверных полотен и коробки местами; повреждение заполнений дверей	41-60	Ремонт дверных коробок с заменой поврежденных деталей, ремонт или замена дверных полотен
Массовая коррозия дверных коробок и полотен, местное разрушение дверных полотен и коробок	61-80	Полная замена заполнений проемов

Таблица 63

Штукатурка

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Волосные трещины и сколы местами	0-10	Затирка местами со шпаклевкой
Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами	11-20	Затирка штукатурки местами
Отставание или отбитые места площадью менее 1 м² до 5 % площади поверхности	21-30	Ремонт штукатурки местами до 1 м2 на площади до 5 %
Выпучивание или отпадение штукатурки и листов местами, менее 10 м² на площади до 25 %	31-40	Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности
Выпучивание и отпадение штукатурки и листов местами, более 10 м² на площади до 5 %	41-50	Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности
Отпадение штукатурки и листов большими массивами на площади более 50 %, при простукивании легко отстает или разбирается руками	51-60	Полная замена штукатурки без подготовки поверхности
Массовые отслоения штукатурного слоя и листов, повреждение основания	61-70	Полная замена штукатурки с подготовкой поверхности (подбивка драни, сетки и т.п.)

Таблица 60

Окраска масляная

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины	0-20	–
Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки	21-40	Промывка и окраска за один раз
Сырые пятна, отслоение вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой до 10 % поверхности	41-60	Окраска местами за два раза и полностью за один раз, с подготовкой поверхности местами до 20 %
Массовые пятна, отслоение, вздутия и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой	61-80	Полная перекраска с подготовкой поверхности

3. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ВНУТРЕННИХ СИСТЕМ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

Система горячего водоснабжения

Таблица 65

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков	0-20	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопроводов (местами)
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами	21-41	Частичная замена запорной арматуры и отдельных полотенцесушителей, замера отдельными местами трубопроводов магистралей, восстановление теплоизоляции
Неисправность смесителей и запорной арматуры; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа полотенцесушителей; значительная коррозия трубопроводов	41-60	Замена запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей; частичная замена трубопроводов магистралей и стояков
Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы	61-80	Полная замена системы

Система центрального отопления

Таблица 66

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах	0-20	Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей, следы ремонта калориферов	21-40	Частичная замена запорной арматуры, отдельных отопительных приборов, замена стояков и отдельных участков магистралей; восстановление теплоизоляции; ремонт и наладка калориферов
Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и в магистралях, следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов	41-60	Замена магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление теплоизоляции, замена калориферов
Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей), сильное поражение ржавчиной, следы ремонта отдельными местами (хомуты, заварка), неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание; значительное нарушение теплоизоляции трубопроводов	61-80	Полная замена системы

Система холодного водоснабжения

Таблица 67

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах	0-20	Набивка сальников, смена прокладок в запорной арматуре, ремонт и регулировка смывных бачков
Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20 % приборов и смывных бачков	21-40	Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление окраски трубопроводов
Расстройство арматуры и смывных бачков (до 40 %); следы ремонта трубопроводов (хомуты, заварка, замена отдельных участков); значительная коррозия трубопроводов; повреждение до 10 % смывных бачков (трещины, потеря крышек, рукояток)	41-60	Замена запорной арматуры, частичная замена смывных бачков, замена отдельных участков трубопроводов, окраска трубопроводов
Полное расстройство системы, выход из строя запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными местами трубопроводов, большая коррозия элементов системы, повреждение до 30 % смывных бачков	61-80	Полная замена системы

Система канализации и водостоков

Таблица 68

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10 % их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов	0-20	Уплотнение соединений, ремонт труб местами
Наличие течи в местах присоединения приборов до 10 % всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20 % их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10 % их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов	21-40	Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов
Массовые течи в местах присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, ванн, умывальников до 30 % их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов до 20 % их количества; повреждение чугунных трубопроводов, массовые повреждения трубопроводов из полимерных материалов	41-60	Частичная замена трубопроводов и приборов, замена ПХВ-трубопроводов
Неисправность системы; повсеместные повреждения приборов; следы ремонтов (хомуты, заделка и замена отдельных участков)	61-80	Полная замена системы

Система электрооборудования

Таблица 69

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	0-20	Установка недостающих приборов, крепление приборов, ремонт шкафов
Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)	21-41	Замена отдельных участков сетей и приборов; ремонт ВРУ
Полная потеря эластичности изоляции проводов, значительные повреждения магистральных и внутриквартирных сетей и приборов, следы ремонта системы с частичной заменой сетей и приборов отдельными местами, наличие временных прокладок, неисправность ВРУ	41-60	Замена отдельных участков сетей, приборов, ВРУ, замена открытой проводки
Неисправность системы: проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение проводов, следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ)	61-80	Полная замена системы

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 4.

Таблица 4

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, l_i100, %	Физический износ элементов здания, %
Наименование элементов здания			Расчетный удельный вес элемента, l_i100, %	по результатам оценки Ф_К	средневзвешенное значение физического износа
1. Фундаменты	4	–	4	80	3,2
2. Стены	43	86	37	60	22,2
3. Перегородки		14	6	40	2,4
4. Перекрытия	11	–	11	40	4,4
5. Крыша	7	75	5,25	60	31,5
6. Кровля		25	1,75	80	14
7. Полы	11	–	11	60	6,6
8. Окна	6	48	2,88	40	1,15
9. Двери		52	3,12	40	1,24
10. Отделочные покрытия	5	–	5	50	2,5
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	10
В том числе:
отопление	1,7		1,7	40	0,68
холодное водоснабжение	0,4		0,4	25	0,1
горячее водоснабжение	0,5	–	0,5	60	0,3
канализация	3,6	–	3,6	30	1,08
газоснабжение	1,1	–	1,1	15	0,17
электроснабжение	2,7	–	2,7	15	0,4
12. Прочие	3
лестницы	–	31	0,93	20	1,86
балконы	–	24	0,72	—	—
остальное	–	45	1,35	60	0,81
	100		100		Фз = 54,85

Полученный результат округляем до 1 %, физический износ здания – 55 %.

Согласно произведённому обследованию строительных конструкций здания требуется производство ремонтно-строительных работ:

— Произвести ремонт стропильной системы и свесов

— Произвести замену кровли на новую

— Произвести монтаж ограждения на кровле.

— Произвести ремонт ограждающих стен с заделкой трещин нерасширяющимися ремонтными составами, карнизов, приямков с монтажом водоотводящих козырьков над ними.

— Произвести восстановление водосточной системы.

— Произвести установку жалюзийных решёток и ремонт слуховых окон крыши, очистка и обработка деревянных поверхностей стропильной системы огнебиозащитными эмульсиями в два слоя.

— Произвести установку недостающих отливов в оконные проёмы.

— Произвести замену деревянных оконных переплётов на современные – из ПВХ профилей.

— Произвести установку отсутствующих радиаторов отопительной системы.

— Произвести укрепление грунта под фундаментом методом цементации.

— Произвести проектирование и установку теплоизоляционного декоративного фасада в целях соответствия требованиям энергоэффективности здания и эстетическим требованиям.

— Произвести замену зольно-шлакового теплоизолятора покрытия на современный – минераловатный, что обеспечит снижение нагрузки на покрытие и увеличит энергоэффективность здания.

— Произвести демонтаж пристроенного дымохода.

— Произвести электротехнические и строительные работы по удалению с фасада здания электрических кабелей.

— Произвести ремонт лестницы и перил.

— Произвести отделку и монтаж пола в подвальных помещениях.

На выполнение всех видов ремонтно-восстановительных работ требуются средства сопоставимые с затратами на строительство нового здания.

Ремонт здания с износом здания более 50% в современных условиях экономически нецелесообразен.

III. ВЫВОДЫ

По результатам проведения строительно-технического обследования здания по адресу:

г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ д.11, стр.1 физический износ здания – 55 %.

Строительно-техническое состояние здания определено как «Ограниченно-работоспособное». Ограниченно-работоспособное техническое состояние: Категория технического со-стояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).
Реконструкция и (или) капитальный ремонт здания экономически нецелесообразны
Угроза жизни, здоровью граждан и персонала отсутствует.

Рекомендации