Согласно определению Бутырского районного суда города Москвы
под председательством федерального судьи ХХХХХХХ-ой А.А. от 17 сентября
2020 года, дело № ХХХХХХХ по иску ХХХХХХХ-ой Е.В., ХХХХХХХ-а Т.Г.
к ПАО “ГК ПИК“, о возмещении расходов на устранение недостатков,
неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя,
компенсации морального вреда.
Мне, эксперту ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» (ООО «Стройэкспертиза») Оболенскому Владимиру Викторовичу поручено произвести судебную строительно-техническую экспертизу по материалам гражданского дела № ХХХХХХХ по иску ХХХХХХХ-ой Е.В., ХХХХХХХ-а Т.Г. к ПАО “ГК ПИК“, о возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда.
Основание для производства экспертизы:
Определение Бутырского районного суда города Москвы под председательством федерального судьи ХХХХХХХ-ой А.А. от 17 сентября 2020 года по материалам гражданского дела № ХХХХХХХ по иску ХХХХХХХ-ой Е.В., ХХХХХХХ-а Т.Г. к ПАО “ГК ПИК“, о возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда.
На исследование представлены:
— материалы гражданского дела № ХХХХХХХ в 1 томе.
Время и место проведения:
адрес проведения: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, кв. 173;
дата и время проведения: 20 октября 2020 года, 13:00 – 14:00.
Лица, проводившие обследование объекта экспертизы:
Оболенский В.В.
Лица, присутствовавшие при обследовании объекта экспертизы:
- ХХХХХХХ-а Е.В. – истец;
- ХХХХХХХ- Т.Г. – истец;
- Литвинов В.В. — представитель ответчика;
Используемое оборудование:
- металлическая измерительная рулетка BMI RADIUS 10m, Госреестр №68600-17, зав.номер №10R-0208 (свид.по поверке №406290, до 04.10.2021г.);
- фотоаппарат Sony DSL-W310;
- лазерный дальномер Leica Disto D5, зав. № 39ХХХХХХХ52139 (поверка №3106/Z до 15.ХХХХХХХ.2021);
- электронный уровень 196 М electronic IP 65.
На разрешение эксперту поставлены вопросы:
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
- Соответствует ли качество объекта долевого строительства – квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, кв. 173, условиям договора участия в долевом строительстве Рим-6 (кв.) -1/19/3(2) (АК) от 24.04.2019 года, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков?
Производство экспертизы поручено:
Эксперту Оболенскому Владимиру Викторовичу, имеющему высшее техническое образование (специальность инженер-строитель). Диплом Рудненского индустриального института № 197093 по специальности промышленное и гражданское строительство. Стаж экспертной работы с 2012 года.
Методы, примененные при производстве судебной экспертизы:
При проведении исследований использовались следующие методы научного и экспертного исследования:
- всеобщий диалектический метод (метод логики);
- общие (общенаучные) методы – наблюдение, измерение, описание;
- специальные методы, первоначально разработанные для определенного рода (вида) экспертизы, либо заимствованные из иных отраслей научной или прикладной деятельности.
На основе указанных методов использованы рядовые (видовые), типовые и конкретные (частные) экспертные методики, в том числе:
- визуальное обследование здания;
- анализ представленных документов и нормативно-технических источников;
- расчеты и моделирование с использованием специальных программных комплексов.
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
На основании Определения Бутырского районного суда города Москвы от 17 сентября 2020 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № ХХХХХХХ, экспертом было произведено визуальное обследование, доступных к осмотру конструкций и элементов квартиры № 173, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, кв. 173, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
В результате исследования материалов дела установлено, чтоЗастройщик ПАО “ГК ПИК“ на основании договора участия в долевом строительстве№Рим-6 (кв.)-1/19/3(2) (АК) от 24.04.2019 года,обязался построить жилой многоквартирный дом и передать (объект долевого строительства) — двухкомнатную квартиру № 173 общей площадью 65,5 кв. м. расположенную на 19 этаже, (участнику долевого строительства) – ХХХХХХХ-ой Е.В. и ХХХХХХХ-у Т.Г.
“Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям”.
“В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.”
“В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона”.
В главе 6 имеющегося договора (№ Рим-6 (кв.)-1/19/3(2) (АК) от 24.04.2019 года,) об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО “ГК ПИК” и ХХХХХХХ-ой Е.В. и ХХХХХХХ-ым Т.Г. определено:
“Стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.”
“В Объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к настоящему Договору.”
“Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня подписания первого Передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год и начинает исчисляться с момента подписания Передаточного акта.”
“В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (сорок пять) дней. В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, ЗАСТРОЙЩИК уплачивает УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта). Подписание Передаточного акта не может быть поставлено в зависимость от уплаты Сторонами неустойки, предусмотренной настоящим Договором.”
Квартира передана Участнику долевого строительства с выполнением следующих отделочных работ по помещениям:
- Санузлы:
1.1 Сантехнические работы:
- Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объеме проекта.
- Установка унитазов, умывальников, ванн стальных или пластиковых, душевых поддонов (стальной или акриловый) в зависимости от проекта, смесителей. Сантехническое оборудование – ванна, раковина, унитаз, смеситель.
1.2 Электротехнические работы:
- Установка оконечных устройств (розеток и выключателей) в объеме проекта.
1.3 Отделочные работы:
- Облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка.
- Устройство натяжного подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений.
- Укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой.
1.4 Столярные работы:
- Установка экранов под ванны.
- Устройство сантехшкафов, с установкой ревизионного металлического окрашенного люка при наличии в проекте.
- Установка вентиляционных решеток.
- Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:
2.1 Отделочные работы:
- Устройство полов из ламинированной доски на звукоизоляционном основании, с установкой плинтусов. В холле и кухне-нише возможна укладка керамической плитки.
- Оклейка стен кухонь обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской для влажных помещений.
- Устройство натяжного подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской в комнатах, холлах, коридорах.
- Устройство натяжного подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений в кухне.
- Окраска стояков отопления.
2.2 Столярные изделия:
- Установка металлической входной двери.
- Установка внутриквартирных дверей.
- Установка ограничителей хода дверей.
- Установка скобяных приборов (ручки, защелки, замки, шпингалеты).
- Установка подоконников.
- Установка наличников на дверные коробки.
- Установка декоративных розеток вокруг труб отопления.
- Установка вентиляционных решеток.
- Отделка дверных откосов доборными изделиями.
2.3 Электромонтажные работы:
- Установка оконечных устройств (розеток и выключателей) в объеме проекта.
На основании проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемая квартира № 173 приведенной площадью 65,50 кв. м. состоит из следующих помещений (см. таблицу 1):
Таблица
«Экспликация помещений»
| Литера | Этаж | Номер помещения на плане | Номер помещения | Назначение | Общая площадь, кв. м. | Жилая площадь, кв. м | Площадь помещений вспомогательного назначения кв. м. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19 | 173 | 1 | холл | 6,7 | 6,7 | ||
| 2 | холл | 2,3 | 2,3 | ||||
| 3 | кухня | 18,5 | 18,5 | ||||
| 4 | жилая комната | 12,3 | 12,3 | ||||
| 5 | жилая комната | 18,2 | 18,2 | ||||
| 6 | санузел | 4,7 | 4,7 | ||||
| 7 | санузел | 2,8 | 2,8 | ||||
| Итого | 65,5 | 30,5 | 35,0 |
Согласно Акту осмотра от 16 мая 2020 года, в квартире № 173, расположенной в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, выявлен ряд недостатков.
п.2.1. Исследование по вопросу № 1
- Соответствует ли качество объекта долевого строительства – квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, кв. 173, условиям договора участия в долевом строительстве Рим-6 (кв.)-1/19/3(2) (АК) от 24.04.2019 года, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков.
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:
п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.
Экспертом произведен внешний осмотр квартиры, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение), что соответствует требованиям СП 13-102-2003.
п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003.
п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
Выполненные строительно-монтажные работы в квартире № 173 соответствуют требованиям градостроительных регламентов:
“Градостроительному кодексу Российской Федерации”
“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.
В Статье 2. Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности:
2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
В Главе 1 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:
1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;
3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;
В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установлено:
1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.
2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.
Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 173, по адресу: г. Москва, улица ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4 экспертом установлено, что строительно — монтажные работы выполнены в соответствии с градостроительными и техническими регламентами, в квартире выполнены работы по инженерным сетям: системы отопления, горячего, холодного водоснабжения и канализации, установлены столярные изделия, выполнены отделочные работы в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве № Рим-6 (кв.)-1/19/3(2) (АК) от 24.04.2019 года.
Выполненные работы должны соответствовать нормативно-техническим требованиям.
Для оценки качества поверхности монолитных бетонных и железобетонных
конструкций применяют четыре класса поверхности, определяемые по предельным допускам прямолинейности и местных неровностей, приведенным в таблице Х.1. Классы распространяются на перекрытия, стены, колонны, фундаменты и другие конструкции с прямолинейными поверхностями. Основное назначение бетонных поверхностей приведено в таблице Х.2. Класс бетонной поверхности монолитных конструкций и качество бетонных поверхностей с особыми требованиями к внешнему виду должны оговариваться в проектной документации. В неоговоренных случаях класс поверхности принимается А6 или А7 (в зависимости от назначения).
Таблица Х.1. Приложение Х. СП 70.13330.2012
Классы бетонных поверхностей
| Класс бетонной поверхности | Допуски прямолинейности для измеряемых расстояний, мм. | |||
| Местные неровности (0,1м) | 1 м | 2 м | 3 м | |
| А3 | 2 | 4,5 | 7,0 | 9,5 |
| А4 | 3 | 7,5 | 10,5 | 14 |
| А6 | 5 | 10 | 12 | 15 |
| А7 | 10 | 15 | 15 | 15 |
Таблица Х.2. Приложение Х. СП 70.13330.2012
Основное назначение бетонных поверхностей монолитных конструкций
| Класс бетонной поверхности | Основное назначение поверхностей конструкций |
| А3 | Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка |
| А4 | Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка). |
| А6 | Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, без специальных требований к качеству поверхности. Поверхность без отделки или под простую окраску. |
| А7 | Минимальные требования к качеству поверхности бетона. Оштукатуриваемые и скрываемые поверхности |
Допустимые отклонения по отделочным работам СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01- 87 приведены в таблице 7.4.
Таблица 7.4 — Требования к оштукатуренным основаниям
| Контролируемый параметр | Предельное отклонение | Контроль (метод, объем, вид регистрации) |
|---|---|---|
| Простая штукатурка | ||
| Отклонение от вертикали | Не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ |
| Отклонение по горизонтали | Не более 3 мм на 1 м | |
| Неровности поверхности плавного очертания | На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ |
| Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | Не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ |
| Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения | Не более 10 мм на весь элемент | |
| Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 5 мм | |
| Улучшенная штукатурка | ||
| Отклонение от вертикали | Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение по горизонтали | Не более 3 мм на 1 м | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Неровности поверхности плавного очертания | Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ |
| Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения | Не более 7 мм на весь элемент | |
| Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 3 мм | |
| Высококачественная штукатурка | ||
| Отклонение от вертикали | Не более 0,5 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение по горизонтали | Не более 1 мм на 1 м | |
| Неровности поверхности плавного очертания | Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ |
| Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | На площади 4 м2 не более 2 мм на 1 м, но не более 5 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектной величины | Не более 4 мм на весь элемент | |
| Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 2 мм | |
7.5.5 Приемка малярных работ осуществляется сплошным визуальным осмотром с учетом требований к окрашенным поверхностям, приведенных в Таблице 7.7.
Таблица 7.7 – Требования к качеству выполненных малярных работ
| Технические
требования |
Допустимые отклонения |
|---|---|
| Поверхности, окрашенные водоэмульсионными красками | |
| Отличия по цвету | В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя |
| Полосы, пятна, подтеки, брызги | Не допускаются для жилых и общественных помещений.
Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений. |
| Меление поверхности | Не допускается |
| Исправления, выделяющиеся на общем фоне | Не допускаются для жилых и общественных помещений.
Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений. |
| Поверхности, окрашенные безводными составами | |
| Полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, неровности | Не допускаются |
| Отличия по цвету | В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя |
| Поверхности, окрашенные лаками | |
| Трещины | Не допускается |
| Видимые утолщения | Не допускается |
| Следы лака на тампоне (после высыхания) | Не допускается |
7.6 Производство обойных работ
7.6.15 Приемку работ проводят путем визуального осмотра. При визуальном осмотре на поверхности, оклеенной обоями, не допускают воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения.
8.14 Требования к готовому покрытию пола
8.14.1 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в таблице 8.15.
Таблица 8.15 — Требования к готовому покрытию пола
| Наименование параметра | Допустимое значение | Контроль (метод, объем, вид регистрации) |
|---|---|---|
| Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола: | Измерительный, контроль двухметровой рейкой,
не менее девяти измерений на каждые 50 -70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки |
|
| — земляных, гравийных, шлаковых, щебеночных, глинобитных покрытий и покрытий из брусчатки | Не более 10 мм | |
| — асфальтобетонных покрытий, по прослойке из песка, торцевых, из чугунных плит и кирпича | Не более 6 мм | |
| — цементно-бетонных, мозаично-бетонных, цементно-песчаных, поливинилацетатно-бетонных, металлоцементных, ксилолитовых покрытий и покрытий из кислотостойкого и жаростойкого бетона | Не более 4 мм | |
| — покрытий на прослойке из мастик, торцевых, из чугунных и стальных плит, кирпича всех видов | ||
| — песчаных, мозаично-бетонных, асфальтобетонных, керамических, каменных, шлакоситалловых | ||
| — поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит | Не более 2 мм | |
| Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов: | Измерительный, не менее девяти измерений на каждые 50 — 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки | |
| — из брусчатки | Не более 3 мм | |
| — кирпичных, торцевых, бетонных, асфальтобетонных, чугунных и стальных плит | Не более 2 мм | |
| — из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, шлакоситалловых плит | Не более 1 мм | |
| — дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика | Не допускаются | Измерительный, не менее пяти измерений, акт приемки |
| Уступы между покрытиями и элементами окаймления пола | Не более 2 мм | |
| Отклонения от заданного уклона покрытий | Не более 0,2 % соответствующего размера помещения, но не более 10 мм | |
| Отклонения по толщине покрытия | Не более 10 % проектной | |
| При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием | Не должно быть изменения характера звучания | Простукиванием всей поверхности пола в центре квадратов по условной сетке с ячейкой размерами не менее 50×50 см, акт приемки |
| Зазоры между досками дощатого покрытия | Не более 1 мм | Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 — 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки |
| Зазоры между паркетными досками и паркетными щитами | Не более 0,5 мм | |
| Зазоры между смежными планами штучного паркета | Не более 0,2 мм | |
| Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток | Не допускаются | Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 — 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки |
| Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному |
В соответствии с ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»
5.2.3 Предельные отклонения от номинальных размеров элементов изделий, зазоров в притворах и под наплавом, размеров расположения оконных приборов и петель не должны превышать значений, установленных в таблице «1».
Таблица «1» (в мм)
| Размерный интервал | Предельные отклонения номинальных размеров | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| внутренний размер коробок | наружный размер створок | зазор в притворе (фальцлюфт) | зазор под наплавом |
размеры расположения приборов и петель | |
| До 1000 | ±1,0 | -1,0 | ±1,5 | +1,0 | ±1,0 |
| От 1000 до 2000 | +2,0
-1,0 |
±1,0 | +1,0
-0,5 |
||
| Св. 2000 | + 2,0
-1,0 |
+ 1,0
-2,0 |
+1,5
-0,5 |
||
| Примечания
1 Значения предельных отклонений установлены для температурного интервала проведения измерения — 16-24 °С 2 Значения предельных отклонений размеров зазоров в притворах и под наплавом приведены для закрытых створок с установленными уплотняющими прокладками. |
|||||
Разность длин диагоналей прямоугольных рамочных элементов не должна превышать 2,0 мм при наибольшей длине стороны створки до 1400 мм и 3,0 мм — более 1400 мм.
В соответствии с ГОСТ 30971-2012
5.1.3 Конструкция монтажного шва включает в себя три или четыре слоя, имеющих различное функциональное назначение:
— основной центральный слой — обеспечение тепло-, звукоизоляции:
— наружный слой герметизации — обеспечение диффузии влаги из монтажного шва и защиты от атмосферных воздействий (дождевой влаги, ультрафиолетового излучения, ветра);
— внутренний слой герметизации — обеспечение пароизоляции и защита утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения.
При установке оконных конструкций в наружных стенах, возводимых с использованием влажных процессов (каменная кладка, монолитный бетон), необходимо обеспечить защиту утепляющего слоя от миграции технологической влаги из примыкающей стены путем установки дополнительного слоя:
— дополнительный слой — водо- и пароизоляционный слой между средним слоем шва и поверхностью проема, который может быть устроен для предотвращения проникания в шов влаги или пара из материала стены.
Экспертом проведено визуально-инструментальное обследование квартиры, по результатам которой была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков отделки в квартире № 173 расположенной по адресу: г. Москва, улица ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4. Результаты проведённых исследований приведены в таблице №1:
Таблица №1
| №
п/п |
Наименование дефектов и/или недоделок | Нормативное значение | Нарушение требований норм |
|---|---|---|---|
| Помещение № 1 холл 6,7 кв. м. | |||
| 1. | Отклонение плоскости пола от горизонтали при наложении электронного уровня до 6 мм. | Отклонение не более 2 мм. | Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| 2. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 5 мм/ | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
| 3. | Не значительные отслоения обоев. Обои в отдельных местах имеют морщины и вздутия | Не допускаются воздушные пузыри, замятины, пятна, а также доклейки и отслоения | Нарушение требований п. 7.6.15. СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| Помещение № 2 холл 2,3 кв. м. | |||
| 1. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 7 мм. | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
| 2 | Не значительные отслоения обоев. Обои в отдельных местах имеют морщины и вздутия | Не допускаются воздушные пузыри, замятины, пятна, а также доклейки и отслоения | Нарушение требований п. 7.6.15. СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| Помещение № 3 кухня 18,5 кв. м | |||
| 1. | Отклонение плоскости пола (ламинат) от горизонтали при наложении двухметровой рейки до 5 мм. | Отклонение не более
2 мм. |
Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| 2. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении двухметрового правила до 7 мм. | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
| 3. | Не значительные отслоения обоев. Обои в отдельных местах имеют морщины и вздутия. | Не допускаются воздушные пузыри, замятины, а также доклейки и отслоения | Нарушение требований п. 7.6.15. СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| 4. | Отклонение дверного блока от вертикали до 12 мм. | Отклонение от вертикали должно быть не более 3,0 мм. | Нарушение требований ГОСТ 6629-88 Двери деревянные внутренние для жилых и общественных зданий |
| Помещение № 4 комната 12,3 кв. м. | |||
| 1. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 20 мм. | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
| 2. | Отклонение оконного блока до 8 мм. | Отклонения от вертикали не более 1,5 мм. на 1 м. но не более 3 мм. на всю высоту изделия. | Нарушение требований п. 5.2.4. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», |
| 3. | Конструкции запирающих приборов и петель не обеспечивают плотной и равномерный обжим прокладок по всему контуру уплотнения в притворах | Конструкция запирающих приборов и петель должны обеспечивать плотное уплотнение притвора. | Нарушение требований п. 5.8.5. ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия |
| 4. | Не значительные отслоения обоев. Обои в отдельных местах имеют морщины и вздутия. | Не допускаются воздушные пузыри, замятины, а также доклейки и отслоения | Нарушение требований п. 7.6.15. СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| Помещение № 5 комната 18,2 кв. м. | |||
| 1. | Отклонение дверного блока от вертикали до 12 мм. | Отклонение от вертикали должно быть не более 3,0 мм. | Нарушение требований ГОСТ 6629-88 Двери деревянные внутренние для жилых и общественных зданий |
| 2. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 7 мм. | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
| 3. | Повреждение дверного полотна | Лицевые поверхности дверных блоков не должны иметь трещин, заусенцев, механических повреждений. Ожог и царапины на лицевых поверхностях деталей не допускаются. | Нарушение требований п. 5.5.4.5 п.5.6.4. ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия |
| № 6 санузел 4,7 кв. м. | |||
| 1. | Отклонение плоскости пола (керамическая плитка) от горизонтали при наложении двухметровой рейки до 5 мм. | Отклонение не более 2 мм. | Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| 2. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении двухметрового правила до 6 мм. | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
| № 7 санузел 2,8 кв. м. | |||
| 1. | Отклонение плоскости пола (керамическая плитка) от горизонтали при наложении электронного уровня до 4 мм. | Отклонение не более 2 мм. | Нарушение требований таб. 8.15 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия |
| 2. | Отклонение поверхности стен от вертикали при наложении электронного уровня до 9 мм. | Отклонения от вертикали не более 3 мм. на 1 м. но не более 10 мм. на всю высоту помещения | Нарушение требований таб. 7.4 СП 71.13330. 2017 Изоляционные и отделочные покрытия. |
Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 173, расположенной по адресу: г. Москва, улица ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, все выявленные недостатки объекта долевого строительства возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ.
Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации по своему характеру не являются причиной их возникновения.
Отмеченные при обследовании дефекты и повреждения связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“:
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение водоотведение отопление) – выполнено застройщиком.
Инженерные системы (вентиляция отопление водоснабжение водоотведение лифты и др. оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности — требование выполнено застройщиком.
Выявленные дефекты не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ.
При оценке стоимости устранения выявленных недостатков принимались фактические площадные характеристики помещения, полученные по результатам произведенных замеров.
Одним из элементов для определения сметной стоимости строительства здания или сооружения служат объемы строительных (ремонтных) работ. Определение сметной стоимости производится как стоимость отдельных видов работ, исчисленная по единичным расценкам.
Ведомость подсчета объемов работ является исходным документом для определения сметной стоимости объекта строительства.
Основываясь на результатах осмотра и сделанным по его результатам выводам, экспертом были рассчитаны физические объемы необходимые для расчета стоимости устранения выявленных недостатков элементов отделки жилого помещения.
В соответствии с результатами полученных исследований квартиры № 173, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков с целью определения стоимости их устранения. Виды и объемы работ приведены в таблице № 3.
Таблица № 3 Сводная таблица видов и объемов работ
| №п/п | Виды работ | Ед.
Изм. |
холл
6.7 кв. м |
холл
2.3 кв. м |
ж/к
12.3 кв. м |
ж/к
18.2 кв. м |
кухня
18,5 кв. м |
с/у
4.7 кв. м |
с/у
2,8 кв. м |
Итого
кв. м. м/п. 65,5 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Снятие обоев бумажных со стен | м. кв. | 16,6 | 7,8 | 36,4 | 44,8 | 46,2 | 151,8 | ||
| 2 | Разборка стен из керамич. плитки | м. кв. | 22,6 | 14,2 | 36,8 | |||||
| 3 | Сплошное выравнивание стен | м. кв. | 8,3 | 3,9 | 18,2 | 22,4 | 23,1 | 75,9 | ||
| 4 | Оклейка стен бумажными обоями | м. кв. | 16,6 | 7,8 | 36,4 | 44,8 | 46,2 | 151,8 | ||
| 5 | Облицовка стен керамич. плиткой | м. кв. | 22,6 | 14,2 | 36,8 | |||||
| 6 | Ремонт покрытия оконных блоков | шт | 1 | 1 | 1 | 3,0 | ||||
| 7 | Замена стеклопакетов | шт. | 1 | 1 | 2,0 | |||||
| 8 | Ремонт герметизации оконных блоков | м. п. | 6.6 | 6.6 | 4,8 | 18,0 | ||||
| 9 | Демонтаж пола из ламината | м. кв. | 4,2 | 2,3 | 12,3 | 19,0 | ||||
| 10 | Устр-во выравнивающей стяжки | м. кв. | 4,2 | 2,3 | 18,5 | 25,2 | ||||
| ХХХХХХХ | Устройство пола из ламината | м. кв. | 4,2 | 2,3 | 12,3 | 19,0 | ||||
| 12 | Демонтаж плинтусов | м. п. | 3,2 | 1,8 | 12,6 | 16,6 | ||||
| 13 | Установка плинтуса | м. п. | 3,2 | 1,8 | 12,6 | 16,6 | ||||
| 14 | Демонтаж пола из керамич. плитки | м. кв. | 6,2 | 4,7 | 2,8 | 13,7 | ||||
| 15 | Устройство пола из керамич плитки | м. кв. | 6,2 | 4,7 | 2,8 | 13,7 | ||||
| 16 | Регулировка фурнитуры окон | к-т. | 1 | 1 | 1 | 3,0 | ||||
| 17 | Демонтаж дверных наличников | м / п | 10,4 | 10,4 | 10,4 | 5,0 | 5,0 | 41,2 | ||
| 18 | Регулировка дверных полотен | м. кв. | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 5,0 | ||
| 19 | Замена подоконной доски | шт | 1 | 1,0 | ||||||
| 20 | Установка дверных наличников | м / п | 10,4 | 10,4 | 10,4 | 5,0 | 5,0 | 41,2 | ||
| 21 | Устр. потолочных крюков для люстр | шт. | 1 | 1 | 1 | 3,0 | ||||
| 22 | Очистка помещения от стр. мусора | тн. | 0,6 |
Определение стоимости восстановительного ремонта кв. № 173 по адресу: г. Москва, улица ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, будет производиться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 Июля 1998 г., Федеральными Стандартами оценки, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами МЭРТ № 297, 298, 299, от 20 Мая 2015 года.
Стоимостная экспертиза — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект.
Для определения рыночной стоимости объектов используются три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.
Затратный подход
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение затратному подходу:
«Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых на воспроизводство либо замещение объекта оценки, с учетом его износа и устаревания»
Доходный подход
В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» дается следующее определение доходному подходу:
«Доходный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».
Сравнительный подход
В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение сравнительному подходу:
«Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах».
При оценке стоимости восстановительного ремонта, экспертом использован затратный подход.
При расчете стоимости ремонтных работ, был использован лицензионный
программный комплекс «Smeta.ru» (10 версия).
Стоимость определена в нормах и ценах сметно-нормативной базы ФЕР-2001 (редакция 2017 г. с изменениями И2)
Для пересчета сметной стоимости в текущий уровень цен, действующих на момент составления сметной документации, применены:
- индексы пересчета в текущий уровень цен сметной стоимости строительно-монтажных работ по состоянию на май 2019 года;
- (нормы накладных расходов в процентах от оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов согласно МДС 81-33.2004;
- сметная прибыль в процентах от оплаты труда рабочих и механизаторов согласно МДС 81-25.2001);
Для учета усложняющих факторов условий труда на объекте применены поправочные коэффициенты:
— При выполнении ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях аналогичных процессам при новом строительстве (МДС 81-35.2004 п.4.7, МДС 81-38.2004 п. 3.4) применены коэффициенты: К – 1,15 к зарплате рабочих и нормам затрат труда; К – 1,25 к эксплуатации машин и заработной плате машинистов;
— К-1,5 Поправка: Прил.2, Табл.2, п. 9 (Производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения);
— К-1,15 Поправка: МДС 81-38.2004, прил. 3, п.ХХХХХХХ.1р (Ремонт отдельных конструктивных элементов зданий Ремонт фасадов);
— К-1,15 Поправка: МДС 81-38.2004, прил. 3, п.2р (Производство ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования (станков, установок, кранов и т. п.) или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т. п.), или движения транспорта по внутрицеховым путям);
— К-1,35 Поправка: МДС 81-35.2004, прил.1, т.1, п.3 (Производство строительных и других работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.) или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т. п.) или движения транспорта по внутрицеховым путям.);
Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 173 по адресу: г. Москва, улица ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, возникших в результате нарушений СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 336 754,34 (триста тридцать шесть тысяч семьсот пятьдесят четыре) рубля 34 коп.
ВЫВОД
- Вопрос 1. Соответствует ли качество объекта долевого строительства – квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, кв. 173, условиям договора участия в долевом строительстве Рим-6 (кв.)-1/19/3(2) (АК) от 24.04.2019 года, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков?
Ответ: В результате проведенного обследования установлено что качество выполненных строительных работ на объекте долевого строительства — квартире № 173 жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4 выполнены с отклонениями от требований СНиП, но в соответствии с градостроительными и техническими регламентами.
Проведенным обследованием выполненных строительно – монтажных работ в квартире № 173 установлено несоответствие выполненных работ требованиям СНиП.
Выявленные нарушения требований СНиП произошли в результате нарушения технологических правил при выполнении отделочных работ.
Выявленные дефекты не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ с соблюдением технологических и санитарных норм.
Отмеченные при обследовании дефекты и повреждения связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“:
Стоимость устранения недостатков (дефектов) объекта строительства – квартиры № 173 по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, дом ХХХХХХХ, корп. 4, возникших в результате нарушений СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 336 754,34 (триста тридцать шесть тысяч семьсот пятьдесят четыре) рубля 34 коп.
Эксперт Оболенский В.В.