Эксперту, по определению суда, ранее были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. а, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/5/6(1) (АК) от 22.03.2018, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком?
3. Исследования.
3.1. Методика исследований.
Экспертиза проводилась объединенными методами диалектики и формальной логики с применением фотографического и сравнительного методов.
3.1.Исследования объекта.
3.2. Исследования представленных судом материалов дела в части соответствия объекта условиям договора участия в долевом № Рим-5(кв)-1/5/6(1) (АК) от 22.03.2018, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов.
3.3. Исследования Договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/5/6(1) (АК) от 22.03.2018.
3.4. Определение стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком.
Ответ на вопрос, поставленный Судом.
3.1.Исследования объекта.
3.1.1.Осмотр объекта на месте с выборочными замерами и фотофиксацией.
06.11.2020 с 11:00 до 12:30, экспертом ООО «Стройэкспертиза» Городецким Д.А. был произведен строительно-технический осмотр объекта по адресу г. Москва, ул. а, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХ, (см. Приложение №1)
Примененные при осмотре приборы и инструменты:
Фотоаппарат Canon IXUS 240HS; рулетка металлическая 3м, класс точности II; отрезок мерной ленты металлический; уровень металлический 2м; уровень металлический 80 см.; мерная палетка для определения ширины раскрытия трещин 0,1-2,5мм; угольник металлический; фонари светодиодные.
При осмотре присутствовали:
Со стороны Истца: Пшеничнюк Г.А.
Со стороны Ответчика: отсутствовал.
При осмотре зафиксировано (Акт осмотра см. Приложение №1):
Прихожая.
Фото 1, 2. Отставание обоев на простенке и не проклеенный стыковочный шов на потолке.
Фото 3. Приток воздуха через вытяжной диффузор в санузле.
Кухня-гостиная.
Фото 4 -7. Различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «примятый» рисунок).
Фото 8. Не регулируемый в стояке МОП сильный отток воздуха из кухни.
Фото 9. Отслоения внутреннего слоя монтажного шва окна.
Фото 10. Выступающий стыковочный профиль «ламинат-плитка».
Фото 11. Характерное повреждение лицевой поверхности торцов вертикальных наличников.
Комната.
Фото 12. Дефекты стыков наличников – не заполненные швы.
Фото 13 — 15. Изменение цвета ламината/следы клея, поверхность гладкая.
Фото 16, 17, 18. Трещина по стыку «подоконник-откос», не врезанный в откос подоконник
Фото 19, 20. Следы клея, выбоины на дверной коробке. Отсутствие герметизирующего слоя между наличником и полом.
Фото 21, 22. Отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна, продувание.
Фото 23-25.Отклонение от плоскости покрытия плитки в кухне-гостиной. Слева – 4мм, справа – мин 3мм
Фото 26. Различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «примятый» рисунок).
Фото 27. Вздутие обоев под подоконником.
Фото 28-30. Неплотное примыкание полотна двери к притолоке.
Фото 31. Разбитый нижний ряд плиток по ванной. Оформлено по акту приемки работ.
Фото 32. Ржавая закладная для крепления коммуникаций в сантехлючке.
Фото ХХХХХ.Отсутствие крепления водомеров.
3.2. Исследования результатов осмотра на соответствие полученных результатов требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям и подготовка ответа на поставленный судом вопрос.
По результатам осмотра выявлены следующие несоответствия и дефекты (Устранение дефектов — сквозная нумерация).
Прихожая.
Фото 1, 2. Отставание обоев на простенке и не проклеенный стыковочный шов на примыкании. Нарушены требования п.7.6.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017.
Фото 3. Приток воздуха через вытяжной диффузор в санузле. Общедомовой дефект.
Устранение дефектов.
С учетом дефектов обоев на фото 4-7 в кухне-гостиной.
1. Демонтаж/повторный монтаж плинтусов (1,93+2,5+1,91+3,88+3,42+5,79+2,31+0,64+0,66+0,09+0,66+1,18) -1-0,8-0,9=22,27пм.
2. Демонтаж обоев, поклейка новых и покраска в 2 слоя. (1,93+2,5+1,91+3,88+3,42+5,79+2,31+0,64+0,66+0,09+0,66+1,18)х2,57 – (1х2,1+0,8х2+0,9х2+1,9х1,8)=55,25кв.м.
Кухня-гостиная.
Фото 4 -7. Различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «замятый» рисунок/фактура). Нарушены требования п.7.6.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017.
Фото 8. Не регулируемый в стояке МОП сильный отток воздуха из кухни. Общедомовой дефект.
Фото 9. Отслоения внутреннего слоя монтажного шва окна. Нарушены требования п.А.4.3. Прил.А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Фото 10. Выступающий стыковочный профиль «ламинат-плитка». Брак.
Фото 11. Характерное повреждение лицевой поверхности торцов вертикальных наличников. Нарушены требования п. 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014.
Фото 23-25.Отклонение от плоскости покрытия плитки в кухне-гостиной. Слева – 4мм, справа – мин 3мм. Нарушены требования табл. 8.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017.
Устранение дефектов.
3. Демонтаж и повторный монтаж внутреннего и среднего слоёв монтажного шва окна по периметру 2(1,8+1,9)=7,4пм.
4. Перешлифовка поверхностей откосов окна с удалением краски, шпатлевкой, шлифовкой, грунтовкой и покраской в 2 слоя (2х1,8+1,9=5,5пм, х0,3=1,4кв.м).
5. Демонтаж плитки пола, стяжки. 4,6+1,91х3,21=10,73кв.м.
6. Устройство новой стяжки, грунтовка бетон-контактом, выравнивающий слой, монтаж напольной плитки, затирка. 10,73кв.м.
7. Установка нового стыковочного профиля. 3,42пм.
Комната.
Фото 12. Дефекты стыков наличников – не заполненные швы.
Фото 13 — 15. Изменение цвета ламината/следы клея, поверхность гладкая. Нарушены требования т.8.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017 и рекомендации пп 3.2, ТР 114-01.
Фото 16, 17, 18. Трещина по стыку «подоконник-откос», не врезанный в откос подоконник, отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна, трещина на откосе. Нарушены требования разд.3 ТТК «Установка подоконника из жесткого ПВХ»; отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна, трещина на откосе. Нарушены требования п.А.4.3. Прил.А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Фото 19, 20. Следы клея, выбоины на дверной коробке. Нарушены требования пп. 7.15, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014; Отсутствие герметизирующего слоя между наличником и полом. Нарушены требования п. 7.15 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014.
Фото 21, 22. Отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна, продувание. Нарушены требования п.А.4.3. Прил.А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Фото 26. Различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «замятый» рисунок/фактура). Нарушены требования п.7.6.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017.
Фото 27. Вздутие обоев под подоконником. Нарушены требования п.7.6.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017.
Фото 28-30. Неплотное примыкание полотен дверей к дверной коробке. Нарушены требования п. 7.15 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014.
Устранение дефектов.
8. Демонтаж/повторный монтаж порожка и плинтусов. (3,8+3,5)х2-0,9=13,7пм.
9. Демонтаж обоев, поклейка новых и покраска в 2 слоя. (3,8+3,5)х2х2,57- 1,8х1,9-0,9х2=32,3кв.м.
10. Демонтаж и монтаж нового ламината 13,3кв.м.
11. Демонтаж и повторный монтаж нового подоконника.
12. Демонтаж и повторный монтаж внутреннего и среднего слоёв монтажного шва окна по периметру 2(1,8+1,9)=7,4пм.
13. Расшивка трещины на откосе. 0,03кв.м..
14. Перешлифовка поверхностей откосов окна с удалением краски, шпатлевкой, шлифовкой, грунтовкой и покраской в 2 слоя (2х1,8+1,9=5,5пм, х0,3=1,4кв.м).
Другие дефекты.
Фото 31. Разбитый нижний ряд плиток по ванной. Оформлено по акту. Не соблюдены рекомендации разд. 3.1 ТР 95.10-99 Технологический регламент. «Облицовка стен плитками»;
Фото 32. Ржавая закладная для крепления коммуникаций в сантехлючке.
Фото ХХХХХ.Отсутствие крепления водомеров. Нарушены требования 7.2.4 СП 30.1ХХХХХ30.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Устранение дефектов.
15. Демонтаж и повторный монтаж ванны.
16. Демонтаж нижнего слоя настенной плитки, очистка от клея, монтаж новой, затирка швов. 1,69х0,2=0,34кв.м.
17. Установка креплений водомеров 4 шт.
18. Очистка от коррозии закладной детали, грунтовка и покраска в 2 слоя.
Двери.
На поверхностях наличников имеются неустранимые дефекты в виде повреждений лицевой поверхности наличников (фото 11), выбоины и следов клея на дверной коробке (фото 19,20), неплотных примыканий полотен к дверным коробкам( фото 28-30).
Ввиду отсутствия данных об артикуле и фирме изготовителе комплектов дверей/наличников и пр., с целью недопущения их разнооттеночности при подборе аналогов на необходимую замену элементов, рекомендуется полная замена внутриквартирных дверей.
19. Демонтаж, повторный монтаж дверей и наличников 2 к-та.
3.3. Исследования перечня отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства (Приложение 2 к Договору) и нарушений требований нормативных документов, выявленных по результатам осмотра и исследований Эксперта.
1. Санузлы:
1.1. Санитарно-технические работы:
— Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объеме проекта.;
— Установка унитазов, умывальников, ванн стальных или пластиковых душевых поддонов, смесителей.
1.2. Электромонтажные работы:
-Установка оконечных устройств (розеток и выключателей).
1.3. Отделочные работы:
— Облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка. Нижний ряд облицовки стены плитки под ванной имеет повреждения, зафиксированные в Акте приемки.
-Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений.
— Укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой.
1.4. Столярные работы:
— Установка экранов на ванны.
— Устройство сантехшкафов, с установкой ревизионного металлического окрашенного люка. Закладные детали под установку кронштейнов для коммуникаций выполнены из ржавого металла.
— Установка вентиляционных решеток. Вентиляция работает в нештатном и не регулируемом режиме.
2. Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:
2.1. Отделочные работы:
— Устройство полов из ламинированной доски на звукоизоляционном основании, с установкой плинтусов. В комнате изменение цвета ламината/следы клея, поверхность гладкая. Нарушены требования т.8.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017 и рекомендации пп 3.2, ТР 114-01.
Отклонение от плоскости покрытия плитки в кухне-гостиной. Нарушены требования табл. 8.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017.
— Оклейка стен комнат и коридоров обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской. Во всех помещениях различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «замятый» рисунок/фактура). Нарушены требования п.7.6.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017
— Оклейка стен кухонь обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской для влажных помещений. (см. выше).
— Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской в комнатах, холлах, коридорах.
— Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской для влажных помещений в кухне.
— Окраска стояков отопления.
2.2. Столярные работы:
— Установка металлической входной двери.
— Установка внутриквартирных дверей. На поверхностях наличников имеются неустранимые дефекты в виде повреждений лицевой поверхности наличников, выбоины и следов клея на дверной коробке, неплотные примыкания полотен к дверным коробкам Нарушены требования п. 7.15 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014.
— Установка ограничителей хода дверей.
— Установка скобяных приборов (ручки, защёлки, замки, шпингалеты).
— Установка подоконников. В комнате трещина по стыку «подоконник-откос», не врезанный в откос подоконник. Нарушены требования разд.3 ТТК «Установка подоконника из жесткого ПВХ».
— Установка наличников на дверные коробки. Имеют дефекты и повреждения. Нарушены требования п. 7.15, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014.
— Установка декоративных розеток вокруг труб отопления.
— Установка вентиляционных решеток.
— Отделка дверных откосов доборными изделиями. Имеют дефекты и повреждения (см. выше).
2.3.Электромонтажные работы:
— Установка оконечных устройств (розеток и выключателей).
Не перечисленные в приложении 2 элементы:
Окна.
В окнах отслоения внутреннего слоя монтажного шва окна. Нарушены требования п.А.4.3. Прил.А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Водомеры в МОП.
Отсутствие креплений водомерных счетчиков. Нарушены требования 7.2.4 СП 30.1ХХХХХ30.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Все выявленные и перечисленные в заключении недостатки имеют производственный характер.
3.4. Определение стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком.
Поскольку в договоре долевого участия не раскрывается порядок определения стоимости квартиры/квадратного метра, жилье является коммерческим и расчет стоимости производится по среднерыночным коммерческим расценкам, позволяющим владельцу/истцу квартиры воспользоваться услугами иной, самостоятельно выбранной им организации.
Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ производилась на основании изучения комплексных прайс-листов следующих организаций:
с учетом следующих факторов:
— большинство материалов закупается в одном месте;
— гарантия качества, в т.ч. оперативная замена и возврат не подошедшего для использования материала;
— профессиональные консультации при заказе материалов;
— оперативная доставка в режиме «До комнаты/квартиры».
За основу составления сводки затрат/стоимости ремонтно-восстановительных работ взята электронная таблица EXEL ООО «Мания ремонта», которая доработана Экспертом, с учетом подготовки ответа на поставленный судом вопрос (в т.ч. введены ссылки на материалы (артикулы Леруа-Мерлин, объемы, расходы потребных материалов и пр.).
Расчет стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком приведен ниже в таблице 1.
В коммерческих ценах по состоянию на 25.11.2020г:
Стоимость демонтажных работ составляет 16 123,80р. (Шестнадцать тысяч сто двадцать три) руб.80 коп.
Монтажных работ, с учетом 5% мелких неучтенных работ, 136 306,50р. (Сто тридцать шесть тысяч триста шесть) руб. 50 коп.
Необходимых материалов с учетом 5% неучтенных и пр. малоценных материалов 31 360,55р. (Тридцать одну тысячу триста шестьдесят) руб. 55коп.
Общая стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком, без учета исправления общедомового дефекта по наладке вытяжной вентиляции составляет, 183 790,85р. (Сто восемьдесят три тысячи семьсот девяносто) руб. 85 коп.
Ответ на поставленный судом вопрос:
1. Соответствует ли качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. а, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/5/6(1) (АК) от 22.03.2018, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком?
Ответ.
— Качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. а, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/5/6(1) (АК) от 22.03.2018, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям подтверждается Разрешением Комитета Государственного строительного надзора города Москвы на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-009220-2019 от 26.11.2019г, (стр. 178 дела) который, в соответствии со ст. 55 Гражданского Кодекса РФ, «удостоверяет выполнение строительства, … в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, …объекта капитального строительства требованиям к строительству, … установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, …а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Имеются недостатки, допущенные Застройщиком/подрядчиком при производстве работ, перечисленные в разделе 3.2. Экспертного Заключения, в том числе:
Нарушены требования п. 7.6.15, табл.8.15 СП 71.1ХХХХХ30.2017«Изоляционные и отделочные покрытия» и рекомендации пп 3.2, ТР 114-01«Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета».
Нарушены требования п. 7.15, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ».
Нарушены требования п.А.4.3. Прил.А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Нарушены требования 7.2.4 СП 30.1ХХХХХ30.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Нарушены требования разд. 3 «Типовая технологическая карта «Установка подоконника из жесткого ПВХ».
Не соблюдены рекомендации разд. 3.1 ТР 95.10-99 «Технологический регламент. «Облицовка стен плитками».
Все выявленные и перечисленные в заключении недостатки имеют производственный характер.
Стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком в коммерческих ценах по состоянию на 25.11.2020г. составляют:
— Демонтажных работ — 16 123,80р. (Шестнадцать тысяч сто двадцать три) руб.80 коп.
— Монтажных работ, с учетом 5% мелких неучтенных работ, — 136 306,50р. (Сто тридцать шесть тысяч триста шесть) руб. 50 коп.
— Необходимых материалов, с учетом 5% неучтенных и пр. малоценных материалов, — 31 360,55р. (Тридцать одну тысячу триста шестьдесят) руб. 55коп.
Общая стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком составляет 183 790,85р. (Сто восемьдесят три тысячи семьсот девяносто) руб. 85 коп.
Фотофиксация.
Прихожая.
Фото 1, 2. Отставание обоев на простенке и не проклеенный стыковочный шов на потолке.
Фото 3. Приток воздуха через вытяжной диффузор в санузле.
Кухня-гостиная.
Фото 4 -7. Различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «примятый» рисунок).
Фото 8. Не регулируемый в стояке МОП сильный отток воздуха из кухни.
Фото 9. Отслоения внутреннего слоя монтажного шва окна.
Фото 10. Выступающий стыковочный профиль «ламинат-плитка».
Фото 11. Характерное повреждение лицевой поверхности торцов вертикальных наличников.
Комната.
Фото 12. Дефекты стыков наличников – не заполненные швы.
Фото 13. Изменение цвета ламината/следы клея, поверхность гладкая.
Фото 14, 15. Детали, крупнее.
Фото 16, 17, 18. Трещина по стыку, не врезанный в откос подоконник, отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна, трещина на откосе.
Фото 19, 20. Следы клея, выбоины на дверной коробке. Отсутствие герметизирующего слоя между наличником и полом.
Фото 21, 22. Отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна, продувание.
Фото 23, 24. Отклонение от плоскости покрытия пола. Слева – мин. 4мм
Фото 25. Отклонение справа – мин 3мм
Фото 26. Различная фактура обоев на стенах (светлые полосы – «примятый» рисунок).
Фото 27. Вздутие обоев под подоконником. Фото 28. Неплотное примыкание полотна двери к притолоке.
Фото 29, 30. Другая дверь.
Фото 31. Разбитый нижний ряд плиток по ванной. Оформлено по акту.
Фото 32. Ржавая закладная для крепления коммуникаций в сантехлючке.
Фото ХХХХХ.Отсутствие крепления водомеров.